土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的土地增值额课征的一种税。

一、土地增值税的纳税人

土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，具体包括：

各类企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织和个体经营者。

有转让房地产行为的单位和个人并不一定都是土地增值税的纳税人，区别土地增值税纳税人与非纳税人的关键在于看其是否因转让房地产的行为而获得了收益，只有有偿转让而取得收益的才是纳税人，因继承、赠与等无偿转让行为，不是纳税人。

二、征税范围

土地增值税的征收范围包括国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物。集体土地需先有国家征用，转化为国有土地后才能转让。

三、计税依据

土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所获得的土地增值额，即纳税人转让房地产所收取的收入（含货币。实物及其他收入）减去税法规定扣除项目后的余额。法定扣除项目包括：

1、取得土地使用权所支付的金额，如土地使用权出让金、土地征用及拆迁费；

2、开发土地的费用、成本；

3、新建房及配套设施的成本、费用或者旧房、建筑物的评估价格；

4、转让房地产有关的税金；

5、财政部规定的其他扣除项。

四、土地增值税的税率

土地增值税实行四级超率累进税率，具体如下：

1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

其中，每级“增值额未超过扣除项目”的比例均包含本比例数。

五、税额计算

土地增值税可以通过如下公式计算：

土地增值额=转让房地产所取得的收入-规定的扣除项目金额

应纳税额=每级距土地增值额x适用税率

为简化计算，应纳税额可以按增值额乘以适用税率减去扣除金额乘以逆算扣除系数的方法计算，逆算公式为：

1、增值额未超过扣除项目金额50%的

应纳税额=土地增值额x30%

2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的

应纳税额=土地增值额x40%-扣除项目金额x5%

3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的

应纳税额=土地增值额x50%-扣除项目金额15%

4、增值额超过扣除项目金额200%的

应纳税额=土地增值额x60%-扣除项目金额x35%

六、纳税地点及纳税期限

土地增值税纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地税务机关办理纳税申报。纳税人办理纳税申报后，应按税务机关核定的期限缴纳土地增值税。

七、减税免税情形

1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的；

2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产；

3、个人因工作调动或改善后住条件而转让原自用住房，经申报核准，凡居住满5年或5年以上的（后住满3年以上、5年以下的减半征收）。

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