根据《房地产评估规范》，商业地产评估可以选择比较法、收益法、成本法等。为准确评估商业地产市场价值，基于商业地产的收益性特点，在商业地产交易比较活跃的地方，目前主流的方法适宜选择比较法、收益法。对于成本法，可以选用，但一般不宜作为主要方法。

1、比较法

比较法是通过类似房地产的成交价格来求取评估对象价值的方法；较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与评估对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取评估对象价值的方法。

主要就是要注意可比实例的选择。实例是否可比，选取的实例与评估时点最好不要超过一年，楼层、结构相同，面积相差、临街情况不要相差太大。商业地产的转售转租比例比较频繁，特别是小型商铺，较易获得比较实例，所以在商业地产评估时，比较法是一种常用方法。另外，在用收益法评估商业地产的客观租金时，也可用市场比较法进行租金的测算。

比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×房地产状况修正系数

2、收益法

收益法是根据评估对象的未来收益求取评估对象价值的方法，即预测评估对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取评估对象价值的方法。

主要注意市场租金的选取，市场租金是用比较法比出来的。特别要注意租赁合同的租金，拿到委托方提供的租赁合同，要有合理的判断，对于一些明显高于市场情况的租金，不能按合同来计算。因为这种租赁关系是很不稳定的，租客很容易选择替代的商业的物业来减少成本。如果不按租赁合同计算，要在评估报告中写清楚，不按其计算的理由。

商业地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以收益法是商业地产评估常用的方法之一，它是以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算是商业地产的净收益、收益年限和收益率，在具体操作过程中要根据不同商业业态、类型区别对待。

这就是中都国脉对“房地产评估常用方法”的介绍，中都国脉是拥有专业资产评估资质的资产评估机构，如有疑问或评估需求，请致电中都国脉。

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