最近，笔者在工作中遇到一个案例，适用增值税简易计税方法的纳税人，叠加享受增值税减征优惠时，无法准确计算应缴纳的增值税税额。

笔者调研后发现，这并非个例。

在实践中，销售使用过的固定资产、销售二手车、个人出租住房、住房租赁公司向个人出租住房等情形下，纳税人都可能涉及简易计税后再减征的问题，需要相关纳税人关注。

销售使用过的固定资产

M企业是二手车经销企业，为增值税一般纳税人。

2022年8月，该企业有两笔业务：

一是销售1台已使用未抵扣过进项税额的机器设备，销售额为41.2万元；二是销售20辆公司收购的旧车，总销售额为200万元。

这两种业务都可以适用增值税简易计税，且均有减征优惠。

M企业财务人员计算当月应缴纳的增值税（41.2+200）÷（1+3%）×0.5%=1.17（万元）。

M企业财务人员的计算方法有误。

两笔不同的销售业务，适用的征收率和减征优惠有所不同。

其中，销售自己使用过的固定资产，适用3%征收率，减按2%计算。

《财政部 国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）和《财政部 国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》（财税〔2014〕57号）等文件规定，对一般纳税人销售自己使用过的属于增值税暂行条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，实行简易征收再减征。

按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税，具体计算公式为：

销售额=含税销售额÷（1+3%），应纳税额=销售额×2%。

按照上述政策规定，M企业销售已使用未抵扣过进项税额的机器设备，需要缴纳增值税41.2÷（1+3%）×2%=0.8（万元）。

笔者提醒，纳税人适用销售自己使用过的固定资产优惠，需要关注两个要点：

一是注意简易计税减征的计算方法，在含税销售额换算为不含税销售额时，适用的是法定的3%的征收率，即用含税价格除以（1+3%），在具体计算应纳税额时，适用的是优惠后的2%的征收率；二是注意适用简易计税方法的固定资产，必须是自己使用过的，不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，如果是可以抵扣或已经抵扣过进项税额的固定资产，不能适用该简易计税方法。

销售二手车

《财政部 税务总局关于二手车经销有关增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第17号）规定，2020年5月1日—2023年12月31日，从事二手车经销的纳税人销售其收购的二手车，由原按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税，改为减按0.5%征收增值税。

国家税务总局发布《关于明确二手车经销等若干增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2020年第9号，以下简称“9号公告”）进一步明确，纳税人减按0.5%征收率征收增值税，并按下列公式计算销售额：

销售额＝含税销售额÷（1+0.5%）。

接上例，按照上述政策规定，M企业销售二手车的业务，应缴纳增值税200÷（1+0.5%）×0.5%＝1（万元）。

笔者提醒，纳税人需要把握的政策要点是，简易计税减征的计算方法出现了变化。

9号公告第一条第一款明确，本公告发布后出台新的增值税征收率变动政策，比照上述公式原理计算销售额。

也就是说，含税销售额换算为不含税销售额，以及计算应纳税额时，均按优惠后的0.5%的征收率。

个人出租住房

除M企业涉及的这两项业务，实务中，个人出租住房，住房租赁企业出租住房，也可以享受简易计税再减征优惠，具体计算方法也有所不同。

其中，个人出租住房，适用5%的征收率，减按1.5%计算。

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税有关事项的规定》第九项明确，自2016年5月1日起，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第三十五条明确，简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）。

举例来说，如果张女士出租了位于广州市的两套住房，2022年1月共收取第一季度租金5.25万元，她需要缴纳增值税5.25÷（1+5%）×1.5%=0.075（万元）。

同时，根据现行政策，张女士收取的租金满足免征增值税条件，可全额免征。

需要说明的是，个体工商户和自然人，只有出租的标的为住房时，才能享受简易计税再减征优惠，出租其他类型的不动产，不能享受该优惠。

住房租赁公司向个人出租住房

个人出租住房增值税减征优惠出台后，国家又针对住房租赁企业出台了增值税简易计税再减征的优惠政策，旨在进一步促进房屋租赁市场发展。

《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）明确，2021年10月1日起，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。

住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

根据9号公告明确的计算方法，自2020年5月1日后，销售额的计算需要依照二手车销售的原理来计算，即销售额＝含税销售额÷（1＋减按的征收率）。

举例来说，N企业系已向住房城乡建设部门备案的住房租赁企业，为增值税一般纳税人，从事向个人出租住房的业务。

2022年8月，N企业取得租金406万元，N企业如果选择适用简易计税方法计算缴纳增值税，则增值税应纳税额406÷（1+1.5%）×1.5%＝6（万元）。