房产买卖纠纷：失察竟买到墓景房，次日解约仍要担责

上海企服快车主任周宇龙律师表示：法律规定开发商需要将“红线内”的不利因素告知业主，但未言明若红线外有墓地、垃圾场等对房屋有影响的不利事实，开发商是否仍应主动告知。

同样，二手房交易中，法律也未规定对于此类事实卖家是否应履行告知义务。

虽然对于开发商或二手房卖家隐瞒此类事实造成严重影响的，购房人可依据诚实信用和公序良俗原则起诉，但该种情况举证困难。

故提醒购房人在条件允许的情况下，尽可能地对有意向的房屋周边进行实地查看，谨慎签约。

【案情简介】

小草是一位循规蹈矩的乖乖仔，和女友感情融洽的他正准备迈入人生的下一个阶段，组建自己的小家庭。

小草和家人认为结婚必须要有婚房，于是便找到了中介，表达了自己想购买房产的需求。

中介正巧在独家代理老姜的房产售卖事宜，遂向小草简单介绍了下该房。

小草粗略了解下来认为房子尚可，便应中介要求支付了3000元诚意金。

由于平时他工作较忙，遂与中介约好次日晚上来看房。

第二天小草下班后，在中介的带领下看房，详细确认了房屋厅室和装修是否和介绍的一样，但由于夜间天黑，小草没能看到房屋外景、朝向。

中介工作人员舌灿莲花，为小草介绍该房优势,表示该房屋设施设备完善，小区环境优美，不可多得。

且该小区附近即将通桥，届时此地交通四通八达，定会迅速升值，不论是居住还是投资，都是好选择。

这一番话听下来，小草心潮澎湃，越想越觉得合适，第二天，小草便在中介处和老姜碰头，三方签订了《房屋买卖合同》，约定：

还约定，小草逾期支付购房款或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一日，按该房成交价的千分之一向老姜支付违约金，逾期30天，老姜有权不再出售该房，小草应向老姜支付该房成交价的10%作为违约金。

但签完合同的第二日上午，小草再来到该房，拉开窗帘，却见到房屋极远处矗立着一片密密麻麻的墓碑，杂草丛生，荒凉孤寂。

小草这才惊觉，他欲购买的房屋竟然是“墓景房”！

小草出于心理因素只觉遍体生寒，当即联系中介要求解除合同，表示可以赔给老姜1000元，就算是老姜签合同来回的路费。

中介询问原因，小草说了能看到墓碑一事。

中介表示，那片墓地在开发商建筑用地的边界线外很远之处，不属于必须要告知的不利因素，这不能构成小草单方解除的理由。

小草还是觉得“不吉利”，又说房子的朝向也不好，解约态度坚决，中介便答应去和老姜沟通一下。

中介员工在微信上联系老姜，表示“客户不想要房子了，那边沟通了赔偿一千块"。

一番协商之下，老姜回话；“那看你的面子1000元我接受，但以后不能这样处理了”。

小草对于微信内容知情，告知中介，这1000元就从他之前交的诚意企服快车扣取。

没过两天，老姜和小草通话，小草表示他只是刚签了合同，连定金都没付，希望和平解决问题。

二人继续聊下去，沟通逐渐不愉快，老姜矢口否认答应过用1000元赔偿解除合同，表示“没有和你协商过这件事，我的损失不止这点”。

二人加了微信，老姜给小草发了个《和解协议》，表示小草要解约的，他可以给小草的违约金打个折，支付10万余元即可，小草未回复。

又过了一段时间，小草收到了中介发的《道歉信》，信的落款有“老姜”的手写字样，中介还扣取了小草1000元。

小草便以为事情就此结束，谁料却收到了法院的起诉状副本。

老姜以小草和其签约完毕，却拒不履行合同义务为由，起诉小草违约，要求法院判令解除双方签订的《房屋买卖合同》并要求小草向其支付合同约定的违约金15万元。

小草大为震惊，合同不是已经解除了吗？经查，《道歉信》系中介为了安抚小草，单方先行制作，其下签字并非老姜所写，老姜也未收到1000元。

该信发出后，老姜意思转变，微信联系中介表示不同意之前认可的赔偿方案。

如此种种，才导致该案诉讼。

【法院判决】

法院认为：老姜、小草及中介签订的《房屋买卖合同》是各方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。

涉讼合同既包含了老姜、小草之间围绕涉讼房产的房屋买卖合同关系，也包含中介向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。

现老姜、小草就涉讼房产买卖事宜发生纠纷，本案仅对老姜、小草之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。

涉讼合同签订后，小草以涉讼房产朝向为由表示不买，构成根本违约。

老姜诉请解除房屋买卖合同，本院予以支持。

房屋买卖合同因小草违约解除，小草应承担相应的违约责任。

小草辩称已和老姜协商一致解除合同且小草已按协议履行支付赔偿金的义务。

根据本案有关证据材料，本院认定老姜、小草对解除合同的违约责任最终未达成一致协议。

涉讼合同约定小草不能按合同约定买入涉讼房产应按成交价的10%向老姜支付违约金。

小草辩称其于涉讼合同签订次日及时联系中介要求解除合同，尽到了及时通知的义务，老姜也未因此遭受实际损失，本院综合考量合同的履行情况、小草的过错程度及老姜的损失情况，认为老姜要求小草支付违约金15万元过高，对于小草应付的违约金数额，进行酌定。

综上，法院判决如下：

一、解除老姜与小草、中介签订的《房屋买卖合同》中关于房屋买卖事项的约定；

二、小草应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金5万元予老姜；

三、驳回老姜的其他诉讼请求。

【有关法条】

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人企服快车明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人企服快车迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人企服快车迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百八十五条当事人可以约定企服快车违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

【律师说法】

上海企服快车主任周宇龙律师表示：法律规定开发商需要将“红线内”的不利因素告知业主，但未言明若红线外有墓地、垃圾场等对房屋有影响的不利事实，开发商是否仍应主动告知。

同样，二手房交易中，法律也未规定对于此类事实卖家是否应履行告知义务。

虽然对于开发商或二手房卖家隐瞒此类事实造成严重影响的，购房人可依据诚实信用和公序良俗原则起诉，但该种情况举证困难。

故提醒购房人在条件允许的情况下，尽可能地对有意向的房屋周边进行实地查看，谨慎签约。

文案：丁金金

编辑：李雨新

审核：华 莉