土地增值税是对企事业单位和个人转让土地使用权、地上建筑物和建筑物发生的增值额进行纳税。根据增值额占扣除项目比例，土地增值税率可分为4个等级，税率为30%-60%，速算扣除指数为0-35%。

什么是土地增值税？

土地增值税是对在中国境内转让国有土地使用权、地上建筑物、附属物单位和个人征收的一种税，因为房地产转让所获得的增值额是税收对象。其主要特征包括：

行业特征明显，以出让房地产的增值额为课税对象。

土地增值税的纳税对象是房地产转让收入超过可扣除项目后的部分。房地产企业是土地增值税的纳税人，是房地产行业的特殊典型税收。

可以使用超率累进税率

土地增值税是中国唯一可以使用四级超额累进税率的税收。超额累进税率的核心是增值额越大，相应的增值率越高，可用税率越高。

3.测算繁杂

首先，房地产相关规定和税收政策复杂而复杂。

其次，由于房地产开发项目开发周期长，且扣除项目涉及大量成本，其计算和核算比较复杂。

计算土地增值税

计算土地增值税的公式：应纳税额=增值×税率-扣除项目×快速扣除指数。

(一)计税基础

房地产转让产生的增值额，即房地产转让收入与扣除项目之间的差额，是土地增值税的计税依据。

1.房地产转让收入

转让收入是转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实体收入和其他收入。

2.房地产扣除项目

扣除工程部分是土地增值税计税的关键因素，其核心由五个组合组成：

(1)获得土地使用权所支付的金额。

(2)房地产开发费用。主要包括土地征用和拆迁补偿、前期工程费用、建安工程费用、基础设施费用、公共设施费用和开发间接费用。

三是房地产开发费用。包括与房地产开发项目相关的营业费用、期间费用、销售费用等。

(4)有关税金发生在转让阶段。包括在转让房地产时缴纳增值税、城市维护建设税、印花税。

(5)财政部规定的扣除项目。

（二）税率

土地增值税率采用四级超率累进税率，实际上可以分为四个等级，税率为30%-60%，速算扣除指数为0-35%。

实例计算三、实例计算

一家房地产开发公司在12月份出售了2栋房子，总收入为20000万元，建筑物的相关费用情况如下：

支付地价和各项费用2000万元；

房地产开发费用4000万元；

销售费用中的利息费用为700万元(可以根据转让项目进行平均分摊，并提供金融企业确认)，但是其中100万元属于加罚利息；

转让阶段缴纳的相关税款共计800万元；

该单位所在地政府规定，房地产开发其他开发费用的计算扣除比例为6%，从事房地产开发的纳税人可以扣除20%的土地使用权成本和项目成本。

测算如下：

(1)获得土地使用权收取的地价及相关费用为2000万元

房地产开发费用为4000万元

房地产开发费用=利息费用：(700-100) 其他开发费用(20000 4000）×6％=960（万元）

(4)允许扣除的税金为800万元

(5)扣除20%的加计，允许扣除额=(2000000 4000）×20％=1200（万元）

(6)允许扣除的项目总金额=200000 4000 960 800 1200=8960（万元）

(7)增值=20000-8960=11040(万元)

(8)增值率=11040÷8960×100％=123.21%

(9)应纳税额=11040×50％-8960×15％=5520-1344=5252（万元）

汇总

土地增值税是对国有土地使用权、地上建筑物及附属物出让增值部分征收的税款，现在可以使用4级累进税率，升值率越高，纳税越大。。