个人出租房屋,在计算个人所得税的时候,是可以扣除相关税费的,比如转让过程中缴纳的税费,转租费,修缮费,费用扣除800元或收入的20%,那么这些可扣除的税费是一个怎样的顺序呢?

很多学税的朋友一看这个问题,会在心中暗道,这也太小儿科了吧?

我们来看一下文件规定:

一、有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为:

（一）财产租赁过程中缴纳的税费;

（二）向出租方支付的租金;

（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;

（四）税法规定的费用扣除标准.

的确如此,原本这不是一个问题,但新的个税法实施以后,它就变成了一个问题.因为新的个人所得税申报表出现了,我们看一下申报表中规定的扣除次序.

国家税务总局公告2019年第7号《国家税务总局关于修订个人所得税申报表的公告》附件3.个人所得税自行纳税申报表(A表),表样如下:

再来看一看相关列次的填表说明

第3列"收入":填写纳税人实际取得所得的收入总额.

第4列"费用":取得劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得时填写,取得其他各项所得时无须填写本列.

第6列"减除费用":按税法规定的减除费用标准填写.

第12列"允许扣除的税费":填写按规定可以在税前扣除的税费.

③纳税人取得财产租赁所得时,填写修缮费和出租财产过程中实际缴纳的可依法扣除的税费.

第13列"其他":填写按规定其他可以在税前扣除的项目.

根据上述填表说明可以得知,如果纳税人要自行申报出租房屋的个人所得税,扣除项目顺序应该是这样的:

（一）税法规定的费用扣除标准.填第6列

（二）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用,财产租赁过程中缴纳的税费.填第12列

（三）向出租方支付的租金.填第13列

这么一看,申报表和国税函[2009]639号规定的扣除顺序是完全不一样的.

可能有朋友会说,这个顺序有什么要紧,总之都要扣减掉,先减去哪个不一样?

您别说,还真是有些不一样.我们拿一个例子,分别用两种扣除顺序来计算一下个人所得税.

【例】2019年1月张三出租一间自有住房,一次性收取租金18万元,张三能提供合法有效凭证的修缮费1万元,请问张三出租住房应缴纳多少个人所得税?

先按国税函[2009]639的扣除顺序来计算

【解】个人出租财产取得的财产租赁收入,在计算缴纳个人所得税时,应依次扣除以下费用:

（一）财产租赁过程中缴纳的税费:

1.增值税及附加:个人,采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税.（国家税务总局公告2019年第4号）

180000/12=15000/月﹤100000/月,可免征增值税,随征的附加税费同时减免.

2.房产税:对个人出租住房,不区分用途,按4％的税率征收房产税.（财税〔2008〕24号）2019年1月1日至2021年12月31日,增值税小规模纳税人房产税减按50%征收.

2019年房产税:180000×4%=7200,减征50%为3600元.

3、对个人出租住房,免征城镇土地使用税

4.印花税:个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税.

以上租赁过程中的税费合计3600元,平均每月300元.

（二）向出租方支付的租金.本案例是以自有住房出租,此项为0;

（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止.

（四）张三2019年应缴纳的个人所得税=（180000/12-300-800）×（1-20%）×10%×12=13344元.

再按国家税务总局公告2019年7号申报表的扣除顺序来计算

前三个步骤同上,只看第四步个人所得税

张三2019年应缴纳的个人所得税=（180000/12×（1-20%）-300-800）×10%×12=13080元.

两种计算方法下,个人所得税相差264元.

之所以会产生差异,在于20%的费用扣除标准,是以租金"毛收入"来计算,还是以"净收入"（租金收入-税费-转租租金-修缮费）来扣除.

之前的国税函[2009]639号,专门规定了顺序,把税法规定的费用扣除标准放在了最后一项,意味着是以净收入来计算.

而现在,新个税法申报表的顺序显示,这个费用扣除标准是需要以"毛收入"来计算.

总之,顺序一变,税额就变,这个看似不起眼扣除顺序,在计算房屋出租个人所得税时不应该被忽视.