结算审批是每个会计人员都应该知道和必要的知识，否则会不知所措，费时费力。今天网校就给大家讲解一下收入总额的结算审批是怎么做的，怎么确定的，来看看吧~

一、立即批准销售额。

根据“营业收入”账户，整合销售合同(包括房管部门网上备案登记材料)、商品房销售（预购）许可证、销售发票、房地产销售统计表等相关资料，检查房地产销售面积、价格、销售，看收入是否少或价格明显较低。买卖合同所述面积与相关部门实测面积不一致的，应当进一步核实收入调整情况

预收款和相关经济效益是否全部结转销售，房价是否包括代收费。

各省 总收入审批

在申报收入时，应根据销售发票和销售合同（包括房屋管理部门在线注册材料）、商品房销售(预购)许可证、房地产分户表等相关资料：

1.关键审批销售统计表，房地产销售面积与项目可销售面积数据相关性，核实税收收入；

2.销售合同所述商品房面积与相关部门实际测量面积不一致，审批补偿和退款收入调整；

3.评估市场价格，审批价格是否明显偏低。必要时，通过现场检查，确定是否存在少数计划或遗漏计划，是否存在员工福利、奖励、海外投资、股东或投资者分配、债务抵销、其他人或单位非货币性资产等开发产品。

二、审批代收费用

1、评定

经营者应当按照县级以上人民政府的规定，在销售期间收取有关费用，区分不同情况：

(一)代收费用记入房价并向买方收取，应先代收费用作出让房地产取得收入记税。在计算扣除项目金额时，可以扣除实际支付代收费用，但不能作为额外扣除。

(二)代收费用除房价外独立扣除且未记入房地产价格的，不得转让房地产收入，计算增值金额时不得扣除代收费用。

(国税发[2007]132号第25条

2、审批

县级以上人民政府规定，房地产企业在销售期间收取相关费用，批准其代理费是否记入房价并扣除给买方；当今收费记入房价时，批准是否将代理费记入附加扣除和房地产开发费用计算基数。

三、审批视为销售收入 (国税发〔2006〕187号第三条)

开发企业将开发产品用于员工福利、奖励、海外投资、分配给股东或投资者、支付负债、获得其他人或单位的非货币性资产等，转让使用权时，视为销售房地产，收入按以下顺序和方式确认：

①按照公司同一地区、同一年度销售类似房地产的平均价格明确；

②参照当地原始、类似房地产的市场价格或成交价格。

留意：

当开发企业将部分房地产转让给公司购买或用于租赁等商业行为时，如果产权未转让，不缴纳土地增值税，税收结算不计入收入，不扣除相应的成本和费用。

四、审批拆迁补偿行为

(1)相关政策:国家一级:

第六条国税函[2010]220号：房地产企业使用本项目房地产安装搬迁户的，安装用地视为销售解决方案。收入按国税发[2006]187号)第三条第(1)款确认，并确定为房地产开发项目拆迁补偿。房地产企业支付拆迁补偿费的，记入拆迁补偿费；房地产企业支付拆迁补偿费的，应当扣除项目的拆迁补偿费。

拆迁方开发的产品视为销售，按货币补偿方法计算的补偿价格加上拆迁户的具体收取价格，记录在房地产转让收入中，并向拆迁户开具税票；按货币补偿方法计算补偿价格，记录在征地拆迁补偿扣除项目中。

(一)相关政策:区域方面

广州地方税函[2008]号。342：房地产企业按照地方政府城市规划和建设单位的规定进行拆迁改造，向被拆迁方进行房地产补偿的，以房地产建设项目出厂价作为房地产企业销售房地产收入；补偿面积超过拆迁面积的，房地产开发企业销售房地产收入按下列方法和顺序确定：

1。根据公司在同一地区和同一年度销售的类似房地产的平均价格；

2。税务机关应当参照当地原房地产和类似房地产的市场价格或评估价值。房地产企业向被拆迁方赔偿的房地产成本为该房地产的建筑安装成本，上述赔偿为被拆迁方的房地产成本。在计算土地增值税扣除项目时，允许额外扣除。

汇总：

安装用地视为销售解决方案，确认收入，并确定为房地产开发项目拆迁补偿。

房地产企业支付拆迁补偿费，记入拆迁补偿费；房地产企业支付拆迁补偿费的，应当扣除项目的拆迁补偿费。

拆迁补偿费用记录在开发企业异地安置的实际支出中。

货币安置拆迁的，房地产企业应当凭合法有效的证明记入拆迁补偿费。

实例1：某企业安装拆迁户5000平方米，市场价格8000元/平方米，土地成本2亿元，建筑等其他项目成本8000万元，总可售面积80000平方米。假定税金及附加3400万元。

实际工资：75,000×8000=6000万元，视为销售收入4000万元，拆迁补偿4000万元。

账务处理

借款:项目成本-征地拆迁补偿费 4000

贷款:其他应付款-拆迁补偿 4000

交付时，

借款:其他应付款-拆迁补偿 4,000

贷款：商品销售收入 3,809.52（4000÷1.05）

应纳税-简易计税 190.48

结转成本

借:产品销售成本

贷款：开发产品

实例2：某房地产公司本期一项目销售额4万元，允许扣除土地成本1万元，拆迁补偿费1万元。

销售额=(40000-110000)÷(1 9%)=26，605.50(万元)

销项税= 26,605.50 ×9%=2,394.50 （万元）

开税票：40,000÷（1 9%）=36,697.25 （万元）

36,697.25 ×9%= 3,302.75 （万元）

总计40,000.00 （万元）

剖析：3,302.75— 2.394.50=908.25(万元)

11,000÷（1 9%）×9%=908.25(万元)

借款:项目成本-征地拆迁补偿费用 11,000

贷：存款 11,000

按允许扣除的税款

借款：应纳税款-应纳增值税(销项税抵扣) 908.25

贷款：项目成本-土地征用及拆迁补偿费用(开发产品) 908.25

土地征用及拆迁补偿费=11000-908.25=10，091.75 （万元）

(二)实际应用 ：

动迁补偿分为三种情况：

第一种：拆除贷款货币只涉及成本，不属于收入。

第二种：以本项目产品安装回迁户，合同约定房价的，按合同约定的商品价格确认收入。

第二种：以本项目产品安装回迁户，合同约定房价的，按合同约定的商品价格确认收入。收到补充价格来抵消成本，支付补充价格来增加成本。例如：拆迁80平方米，安装100平方米，合同规定价格100万元，开发企业收到20万元。然后开发企业确认收入100万元，成本80万元(100-20元)。拆迁80平方米，安装70平方米，合同规定价格70万元，开发企业另付10万元。开发企业收入确认70万元，成本确认80万元(70万元) 10）。

第三种：

以本项目产品安装回迁户的，合同中未约定房价的。

1、提高面积安装。收入按同期类似公允价值的总和确认，以增加面积价格和返还面积对应。

拆迁80平方米，安装100平方米，拆迁合同未约定价格。开发企业的收入确认为80平方米的公允价格加上20平方米的公允价格，成本为80平方米的公允价格。

2、减少面积安装。收入按实际安装面积对应同期类似公允价确认，付款差额计入项目成本。