在增值税政策中，常常出现“适用3%/5%征收率征收增值税的，减按X%征收率征收增值税”这样的表述，但并未明确如何将含税销售额换算为销售额(即不含税销售额)。

比如，《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号)规定：

住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。

这里的“按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税”，含税销售额如何换算为销售额呢?业界有两种观点：

观点01：按“含税销售额÷(1+5%)”公式换算

持这种观点的老师认为，换算公式如下：

销售额=含税销售额÷(1+5%)

比如，《国家税务总局关于发布纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)规定：

单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

观点02：按“含税销售额÷(1+1.5%)”公式换算

持这种观点的老师认为，换算公式如下：

销售额=含税销售额÷(1+1.5%)

持这种观点的老师也能在现行增值税政策中，找到依据——

《国家税务总局关于支持个体工商户复工复业等税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2020年第5号)有规定：

境外建筑服务相关税务探讨

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增值税小规模纳税人按照《财政部、税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》(2020年第13号，以下简称“13号公告”)有关规定，减按1%征收率征收增值税的，按下列公式计算销售额：

销售额=含税销售额/(1+1%)

于是争议产生了，都有理有据，因此，财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2021年第24号出台后，关于销售额的换算方法，又争议上了。

但，每日一税认为：财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2021年第24号规定的“按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税”，其销售额的换算方法同观点02。其理由如下：

1.现行税法已经明确销售额换算方法

2020年4月23日，总局印发《国家税务总局关于明确二手车经销等若干增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2020年第9号)规定：

一、自2020年5月1日至2023年12月31日，从事二手车经销业务的纳税人销售其收购的二手车，按以下规定执行：

(一)纳税人减按0.5%征收率征收增值税，并按下列公式计算销售额：

销售额=含税销售额/(1+0.5%)

本公告发布后出台新的增值税征收率变动政策，比照上述公式原理计算销售额。

也就是说，从国家税务总局公告2020年第9号实施之日——2020年5月1日起，总局出台出台新的增值税征收率变动政策，销售额=含税销售额/(1+减征征收率)。

2.增值税开票系统已明确

增值税开票系统中，选择“普通征税”，并在“税率”栏选择1.5%的征收率开票时，其销售额的换算公式为：

销售额=含税销售额/(1+1.5%)

综上所述：2020年5月1日起，总局出台新的增值税征收率变动政策，其销售额换算公式为：

销售额=含税销售额/(1+减征征收率)

思考：住房租赁企业中的增值税小规模纳税人，能否享受六税两费的减征优惠?请说明你的观点和理由。

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