发票是经济往来中基本的商事凭证，是记录经营活动的一种书面证明，是在购销商品、提供或接受服务以及从事其他经营活动中开具、收取的收付款凭证，也是企业所得税管理中最基本和最主要的税前扣除凭证。

关于税前扣除凭证，《国家税务总局关于发布企业所得税税前扣除凭证管理办法的公告》（国家税务总局公告2018年第28号，以下简称28号公告）有这样的规定：

第五条企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。

第六条企业应在当年度企业所得税法规定的汇算清缴期结束前取得税前扣除凭证。

第九条企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票（包括按照规定由税务机关代开的发票）作为税前扣除凭证。

根据上述规定，房地产开发企业已完工开发产品应以发票作为其成本和费用支出的税前扣除凭证。

实务中由于房地产开发产品的特殊性，其达到完工产品条件后，还需要经过相当一段时间后才能与工程总承包商结清工程款并取得发票。

那么，在达到完工产品确认条件应予汇缴的年度，这种未取得发票的成本或费用可以税前扣除吗？

我们还是以税收政策说话

《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号，以下简称31号公告）

第三十二条规定：

除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。

此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

第三十四条规定：

企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

也就是说，房地产开发企业凡符合31号公告第三十二条规定，并已按会计核算的规定计提计入或分配计入开发成本的，即使未取得发票，也可以在当年度企业所得税汇算清缴中税前扣除；但除第三十二条规定的情形外，必须取得合法凭据的支出才能作为计税成本税前扣除。

案 例 来 啦!

甲公司开发的某住宅楼于2020年9月建造完工，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

出包工程合同总金额3亿元，由于尚未办理竣工决算，故未取得建筑工程全额发票。

截至2020年9月已取得发票的金额为2.4亿元；

2021年4月取得发票1000万元，2021年7月取得发票5000万元(假设甲公司仅有该住宅楼项目，且该开发项目已全部销售完毕，并按开发成本总额/总可售面积*已售面积分摊计入主营业务成本)。

2020年甲公司会计处理 (单位：万元)：

(1)2020年按合同金额与发票金额的差额预提开发成本：

借：开发成本 6000

贷：预提费用-应付工程款6000

(2)结算完工成本：

借：开发产品 30000

贷：开发成本 30000

(3)结转主营业务成本：

借：主营业务成本 30000

贷：开发产品 300002021年取得结算发票会计处理 (单位：万元)：

借：预提费用-应付工程款6000

贷：应付账款---工程承包商 6000

借：应付账款---工程承包商6000

贷：银行存款 6000

税务处理分析

1．甲公司完工产品年度为2020年度，根据28号公告第六条的规定，其在2021年5月31日前取得的发票可以税前扣除。

则甲公司2021年4月取得的发票1000万元可以计入2020年的计税成本，2021年7月取得的发票5000万元不得计入2020年计税成本，只能计入2021年计税成本；

2．根据31号公告第三十二条第一款的规定，甲公司可以预提合同总金额的10%即3000万元计入2020年的计税成本；

3．2020年企业所得税汇缴申报：甲公司住宅项目的计税成本为28000万元（24000+1000+3000），纳税调增应纳税所得额2000万元（30000-28000）;

4．2021年企业所得税汇缴申报：甲公司2021年7月取得发票5000万元，应扣除已计入2020年计税成本的预提成本3000万元，纳税调减应纳税所得额2000万元（5000-3000）。

（案例改编自“品税阁”）

最后小编温馨提示：

1.在办理年度申报预提工程款计入销售成本计算扣除时，应留存备查出包合同、完工证明、竣工验收备案证明或交付使用证明以用出包工程项目预算、预算调整的相关材料等。

2.根据31号规定，开发产品达到“完工产品”状态，应以“竣工证明已报房地产管理部门备案”、“已开始投入使用的”和“已取得初始产权证明”孰早确认完工时间；

3. 对于已达到完工产品状态的开发产品，应及时确认和结转计税成本，并将其实际毛利额与此前对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业应纳税所得额。

若未按规定时间确认完工产品的应纳税所得额，会存在延迟纳税的情况，面临被加收滞纳金和罚款的风险。

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内容来源：会管家服务