《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）是一份重要的税收政策文件，主要规范了房地产开发企业的所得税处理办法。该文件自2008年1月1日起执行，对房地产开发企业的所得税处理提供了明确的指导和操作规范。

主要内容

  1. 适用范围：适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业，包括内资企业和外商投资企业。

  2. 开发产品完工条件：除土地开发外，开发产品符合以下条件之一的，应视为已经完工：

    • 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

    • 开发产品已开始投入使用。

    • 开发产品已取得了初始产权证明。

  3. 收入的税务处理：

    • 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

    • 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。

  4. 成本费用扣除的税务处理：

    • 明确了期间费用、计税成本等的税前扣除规范。

    • 对维修基金、配套设施、按揭保证金、境外销售佣金、利息支出等的税务处理进行了明确。

  5. 计税成本的核算：

    • 首次提出计税成本对象的确认原则、核算程序以及成本分配方法。

    • 对计税成本的6个成本项目内容进行了重新界定，预提费用的处理意义重大。

  6. 特定事项的税务处理：主要对投资方投入资金同开发商合作建房的处理进行规范。

主要变化

  1. 总体框架更加清晰明了：全篇按照一般的法律体例，设总则、附则等六章，并分为三十九条，每一章的内容明确，每一条的表述清晰。

  2. 调低了计税毛利率5个百分点：将一般开发项目的计税毛利率由20%、15%、10%降低到了15%、10%、5%，每档均降低了5个百分点。

  3. 适应新企业所得税法规定，视同销售收入作了调整：取消了原“将开发产品转作固定资产”这种资产所有权没有发生转移也要视同销售的规定。

  4. 降低了销售未开发产品收入的预计最低毛利率：这一变化有助于缓解房地产开发企业的资金压力。

其他重要信息

  • “核定征收”需慎用：税务机关不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理。

  • 自用产品折旧扣除有限制：转为自用的开发产品，实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

  • 明确了计税成本对象的确定原则：企业在确定成本对象时要遵循：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

  • 确定了成本分配方法：对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，规定了四种分配方法，具体包括：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。