补充协议在税务咨询中的运用

什么是补充协议呢？补充协议是对原合同的补充或者变更，一般要明确约定，如果补充协议条款与原合同不一致或发生冲突时，应当以补充协议为准，但原合同明示不得变更的条款，补充协议中对该条款发生的变更则不发生法律效力。

补充协议是否具有法律效力呢？根据《民法典》第一百四十三条规定:

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

可见补充协议只要同时具备上述三条规定的条件即具有法律效力。

但是当补充合同的约定与主合同的约定发生矛盾时，应该以时间在后的约定条款为准执行，补充合同效力优于主合同的效力。

补充协议在税务咨询中有什么用呢？我们先看案例:

某房地产开发公司成立于2018年5月，主营房地产开发，该企业开发项目适用一般计税方法。

该企业约定交房时间为2021年8月28日。

由于受疫情及办理施工许可证的影响，工期延误，于是该企业2021年8月22日给500名购房者寄发了一份延期交房的通知书，延期到2022年5月交房。

2021年8月前收取预收款8000万元，已按预收款缴纳增值税240万元。

2021年9月申报期未按一般计税方法进行申报纳税。

某市税务局于2021年9月份向该公司发出《限期整改通知书》。

要求根据财税2016年36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条；国家税务总局2016年第18号公告第十四条及该省关于发生应税行为的时间规定：

若实际交房时间早于销售合同约定交房时间的，以实际交房时间为准；若实际交房时间晚于销售合同约定交房时间的，以销售合同约定的交房时间为准。”的相关规定按一般计税方法申报纳税。

房地产企业收到税务机关《限期整改通知书》以后提出以下几个理由：

一是延期交房原因是疫情及办理施工许可证两因素导致，属于不可抗力。

二是延期交房原因也向住建部门履行报告手续。

三是延期交房已向购房者发出了相关通知书。

笔者认为房地产公司提出的理由显得苍白无力，不被税务机关采纳符合相关规定。

为什么有这样的结果？我认为有以下三原因：

一是房地产企业没有抓住增值税预交与按一般计税方法申报纳税的关键点-----合同约定的交房时间。

二是放大的“疫情”不可抗力的外延。

疫情从某种程度上是不可抗力，与购房者也约定不可抗力可以延期交房，但是只单方面向购买者发出了延期交房的时间2022年8月22日，而没有得购房者书面认可，不构成补充协议。

三是房地产企业对税务咨询不够重视，或者对补充协议在税务咨询中的运用不够熟练。

笔者认为在主合同约定的交房时间2021年8月28日到期前，做一补充协议，将补充协议的时间更改为2022年5月，就不会出现前述一幕。

理由是根据“当补充合同的约定与主合同的约定发生矛盾时，应该以时间在后的约定条款为准执行，补充合同效力优于主合同的效力。”这样将交房时间依法推迟到2022年5月。