土地出让金是指土地使用权转让给土地使用者时，各级政府土地管理部门向受让人收取的土地转让总价款(土地转让成交总金额)，或土地使用期满时向土地管理部门缴纳的续期土地转让价款，或原通过行政划拨方式取得土地使用权的土地使用者，按规定缴纳土地使用权出让金、出租、抵押、入股、缴纳土地转让价款。

土地出让金不是简单的地价。

住宅项目采取招拍挂方式，可以通过市场定价，土地出让金就是地价。

但对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等产业项目，往往不依靠完全的市场调节，土地出让金具有税费性质，属于定价。

土地出让金的分类和计算：

根据租赁土地的条件，土地出让金可分为以下两种：一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的土地，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是“毛地”或“生地”的价格，即未完成“七通一平”的土地，出让金只是土地有偿使用的部分。

投资者需要自行开发转让的土地或委托开发公司开发。

比如上海北京西路43号地块，占地2.38万平方米，20多个单元，1000多户。

新加坡长力国际发展公司和上海黄浦资产管理公司以460万美元的总地价获得了50年的使用权，投资5300万美元。

旧区搬迁和市政配套费用一般占准备土地总价的50-70%左右。

土地出让金可以分为两种计算方法：地面价格和楼面价格。

地价款是每平方米土地的单价，即总出让金除以总土地面积；楼面价是摊到每平方米建筑面积上的地价，即总出让金除以规划允许的总建筑面积。

投资者经常使用底价来计算投资收益。

因为地价不能反映土地成本的高低，只有把地价分摊到每个平方建筑面积进行核算，才有可比性，也容易估算投资成本和投资效益。

一般认为高层建筑可以作为地价分摊，但事实并非如此。

因为土地出让金是按照建筑面积计算收取的。

外商投资或中资企业开发外销住房的，土地出让金支付方式为外汇；中资企业开发内销住房的，土地出让金支付方式为人民币。

也有实物支付的方式，如投资者获得一块土地来建造立交桥、道路或停车场，以偿还土地价格。