上篇文章我们讨论分析了个人出租房屋涉及到的税费种类，包括增值税，城市维护建设税，教育费附加，地方教育附加，水利建设基金，房产税，城镇土地使用税，个人所得税，印花税。

本文就具体分析一下这些税费在个人出租住房时是怎么计算缴纳的，以及有哪些税收优惠政策。

增值税

根据国家税务总局2024年03月31日发布的《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2024年第16号）第四条(二)，其他个人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

第八条，其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：

(一)出租住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%(二)出租非住房：

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

根据国家税务总局2021年3月31日发布的《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2021年第5号）第四条，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加都属于增值税附加税，是以增值税税额作为计税依据的。

（一）城市维护建设税

(1)纳税人所在地在市区的，税率为百分之七;

(2)纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五;

(3)纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为百分之一。

纳税人所在地，是指纳税人住所地或者与纳税人生产经营活动相关的其他地点，具体地点由省、自治区、直辖市确定。

以湖南省为例，根据2021年09月23日发布的《湖南省财政厅 国家税务总局湖南省税务局关于明确城市维护建设税纳税人所在地具体地点的公告》（湖南省财政厅 国家税务总局湖南省税务局公告2021年第4号），纳税人缴纳增值税、消费税的，其城市维护建设税纳税人所在地为缴纳增值税、消费税的地点。

因为纳税人属于个人，不能开具增值税发票，所以个人出租住房需到住房所在地主管税务机关代开。

因此推断出个人出租住房的城市维护建设税纳税人所在地为住房所在地主管税务机关。

（二）教育费附加、地方教育附加

教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。

地方教育附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。

（三）水利建设基金

各个地区不同，以湖南省为例，从事生产、经营的单位和个人，按生产、经营收入的0.6‰缴纳水利建设基金。

根据2024年01月29日发布的《财政部 国家税务总局关于扩企服快车关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2024〕12号），按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金

房产税、城镇土地使用税使用税

房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

城镇土地使用税每平方米年税额如下：

(1)大城市1.5元至30元； (2)中等城市1.2元至24元； (3)小城市0.9元至18元； (4县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

个人所得税

财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

财产租赁所得，适用比例税率，税率为百分之二十。

对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

个人出租住房以湖南省为例，个人所得税征收采取据实征收和核定征收两种征收方式(一)纳税人出租(转租)住房采取据实征收方式计算应纳税所得额时，可凭合法有效凭证，从其租金收入中依次减除住房租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的实际修缮费用，以及税法规定的费用扣除标准。

(二)纳税人出租(转租)住房不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算住房租赁成本费用的，按租金收入的5%～10%核定应纳税所得额,具体适用比例由各市州税务局确定。

(三)应纳税额的计算公式如下：应纳税额=应纳税所得额×税率个人出租住房减按10%的税率征收个人所得税。

印花税

租赁合同是属于《印花税税目税率表》中应税凭证之一，税率为0.1%。

对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。