土地增值税是房地产开发企业的一个重要税种，这个税种有个特点是先预缴后清算。在土地增税清算完，一般情况下都会涉及补缴土地增值税，而补缴的税金在预缴的当年的企业所得税税前是未进行扣除的，这种情况下就会导致土地增值税预缴当年多缴纳企业所得税；而土地增值税清算当年，企业后续收入已经比较少了，会导致企业出现亏损，这种情况应该怎么办呢？

一、相关政策变革

2010年12月24日国家税务总局发布了《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号），规定房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。

实务中，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税无法申请退税；而企业为了退税将企业注销后也会存在诸多问题。

为解决上述问题，结合房地产开发企业和开发项目的特点，2024年12月9日国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2024年第81号），对土地增值税清算后出现亏损的企业所得税退税政策进行了完善，同时国家税务总局公告2010年第29号也停止执行，但是退税的相关处理还是延续了29号公告的方法。

二、土地增值税清算导致多缴纳企业所得税处理

企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损的分别以下两种情况处理：

（一）有后续开发项目的，亏损向以后年度结转，用以后年度所得弥补；

（二）没有后续开发项目的，按规定计算出开发各年度由于土地增值税多缴纳企业所得税，并申请退税。

后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。

开发各年度，是指从开始预售之年度开始，一直到清算的年度。

三、计算方法及退税程序

1、计算开发各年度应分摊的土地增值税

该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：

各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）

土地增值税总额为按照规定进行清算的土地增值税 清算报告的土地增值税 金额。

销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。这里的销售收入应与企业所得税申报表中的收入配比。

2、计算开发各年度应补充扣除的土地增值税

当年应补充扣除的土地增值税=各年度应分摊的土地增值税-该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税

3、计算开发各年度应退企业所得税

（1）a=当年应补充扣除的土地增值税×当年度企业所得税适用税率

（2）b=当年度已缴纳的企业所得税税款

如a

0,则应补税为-a ；如a0,若ab,则退税金额为b,则应向后结转亏损，结转金额为（ a-b ） ÷ 当年适用的企业所得税税率；若a,则退税金额为a；

四、案例分析

某房地产开发企业2015年1月开始开发某房地产项目，2024年10月项目全部竣工并销售完毕，同年12月进行土地增值税清算，整个项目共缴纳土地增值税1100万元，2024年度汇算清缴出现亏损，应纳税所得额为-400万元， 2015年-2024年销售收入情况、土地增值税及企业所得税缴纳情况如下表：

该企业所得税率为25%。企业没有后续开发项目，现拟申请退税，具体计算过程如下：

2015年

分摊土地增值税=1100×（ 12000÷30000 ）=440

应纳税所得额调整=240-440=-200

应退企业所得税=200*25%=50

实缴企业所得税=45，故实际可退企业所得税=45

调整后亏损结转=（45-50）÷25%=-202024年

分摊土地增值税=1100×（ 15000÷30000 ）=550

应纳税所得额调整=300-550-20=-270

应退企业所得税=270*25%=67.5

实缴企业所得税=310

实际可退企业所得税=67.52024年

分摊土地增值税=1100×（ 3000÷30000 ）=110

应纳税所得额调整=60+500-110=450

调整后应纳税所得额=-400+450=50

应补缴企业所得税=50 ×25%=12.5

累计退税额=45+67.5-12.5=100

​来源：简赋财税