土地增值税是指房地产企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权或者在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等项目支出后的增值部分，按一定比例向国家缴纳的一种税收。土地增值税需要扣除的项目主要有5项： 一、取得土地使用权所支付的金额； 二、房地产开发成本； 三、房地产开发费用；

四、与转让房地产有关的税金；

五、财政部确定的其他扣除项目。以下分别说明：

一、取得土地使用权所支付的金额

此项包括土地取得成本和土地开发成本两部分。

（一）土地取得成本

包含为了取得土地使用权所支付的土地价款和按国家规定缴纳的有关费用。一般包含土地出让金、契税、登记费、过户费等。

注意以下不能扣除：

1、逾期开发闲置费不能扣除，

2、土地招拍挂的佣金不能扣除，

3、延期缴纳出让金的滞纳金不能扣除，4转让旧房时按照评估价格作为扣除项目的，契税不能扣。

（二）土地开发成本

包含土地征用费、耕地占用税、拆迁安置费等。

二、房地产开发成本

房地产开发成本包括：前期工程费、建安费、基础设施费、配套费、开发间接费五项。

（一）前期工程费

是指规划、设计、可行性研究、水文、地质、勘测、测绘、三通一平等方面的支出。

（二）建安费

1、建安费扣除时要注意取得合规票据，要关注发票备注栏是否合乎要求，注意填写的项目名称而非工程名称等细节问题，

2、此外如果销售的装修房屋，应区分硬装与软装，一般硬装算收入和支出，软装不算。

3、在实务工作中，经常发生为施工方代垫的费用，如临时的水电费等，这些费用注意核算时计入往来，不要与工程款混淆。

4、预提工程费用，不能扣除。（若因结算问题预提不超10%的费用在企业所得税中是可以扣除的）

5、扣留的质保金如果总包未开发票则不能扣除。

（三）基础设施费

指小区内道路、供电、水、气，排污、排洪、照明、环卫、绿化、人防等支出。

（四）配套费

一般指居委会、物业用房、派出所、会所、停车场、文体、幼儿、医院、通讯等公共设施支出。

建成后产权属于全体业主或者无偿给政府的，其支出可以扣。

建成后有偿转让的，在计入收入的同时，支出也可以扣除。

（五）开发间接费

直接组织管理项目发生的支出，包含折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保等，一般是项目部发生的费用。

注意：

1、区分项目部和公司行政部，只有现场的项目部发生的可以扣。

2、委托第三方管理开发的的项目管理费不能扣。

3、差旅、会议费不能扣。

4、售楼部装修费、租赁费不能扣。

5、移交费、验收费、保洁、物业不能扣。

三、房地产开发费用

主要指销售费用、管理费用、财务费用。

这里一般分两种算法

1、财务费用没合规凭证的

可以扣除的开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%

2、财务费用有合规凭证的

可以扣除的开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%+财务费

四、与转让房地产有关的税金

包含城建税、教育费附加、地方教育附加。注意扣除金额与电子税务局核对，保持一致避免税务预警。

其他缴纳的土地税、水利基金等不能扣。

关于印花税：

房地产企业计算土地增值税时，印花税应列入管理费用相应计入扣除项目。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

五、财政部确定的其他扣除项目

可以扣除的其他扣除项目费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*20%

以上各扣除项目均要求取得合规票据，工作中需要财务人员对发票详细审核，如发票备注栏所写项目名称、项目地址是否完整正确，决算金额与发票金额是否相符，发票流与资金流、合同流是否匹配，发票开具时间是否合适等。