根据土地增值税相关规定，对房地产项目纳税资料不齐全、纳税人不配合等情况，税务机关可采用核定征收方式开展土地增值税清算。

征管实践中，税务机关基于执法需要或纳税人不愿、不能提供清算资料的纳税诉求，是否采用及如何采用核定征收方式清算土地增值税，是税、企双方共同关注的重点问题。

本文从土地增值税核定征收的流程、方法、核定征收率等角度对相关问题进行探讨。

该文发表于《注册税务师》。

一、土地增值税核定征收的文件依据和主要内容二、土地增值税核定征收的焦点问题

5.土地增值税核定征收流程、方式应注意哪些要点？

核定征收真的取消了？

星球公司老板大帅近期在朋友圈看到一则劲爆消息，说是从2022年1月1日起，将全面取消核定征收，改为查账征收。

除了星球公司外，大帅还开了个设计工作室是采用核定征收的，他顿时慌得不得了，急急忙忙找会计大美询问。

大美决定跟老板仔细聊聊这公告的意思，还

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1、没有企业所得税，可以省25%。

2、个税核定征收。

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土地增值税核定征收容易造成较大的税企争议，笔者认为应关注几个要点：

一是严格遵从核定征收流程，国税发[2009]91号第三十五条要求税务机关必须发出核定征收事项通知书，开展核定征收核查、审核合议。

二是准确把握最低核定征收率的限制，如税务机关通过核定扣除项目金额来测算土地增值税税负率的，应与最低核定征收率（5%或预征率）比对，按照孰高原则确定最终的核定征收率。

三是合理界定核定征收的功能定位，核定征收没有必要按照据实清算对凭证、证据链的严格审核要求，税务机关可以综合参照基准地价、造价标准、评估报告、账载金额、资金记录等，来测算土地成本、建安成本进而确定核定征收率。

6.销售价格明显偏低的，能否按本项目同期同类房屋的销售价格调整计税收入？

土地增值税项目清算过程中，对销售价格偏低的房屋，税务机关最常采用的一种方式是就是按本项目同期同类房屋的销售均价来调整，此种调整方式在政策依据充分性上受到质疑：

一是根据土地增值税条例第九条、条例细则第十三条规定，对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，税务机关应根据评估机构确定的评估价格予以调整，此处并未授权税务机关直接采用同期同类价格予以调整；二是根据国税发[2006]187号第三条规定，对房地产开发企业将开发产品用于职工福利、对外投资、分配股东、抵偿债务等非直接销售方式的，税务机关可以参照当年、同类房地产市场价格确定计税收入，此处虽然授权了税务机关直接参考同期同类确定计税收入的方式，但针对的只是“非直接销售”，并未包括销售价格明显偏低的情形。

笔者认为这两点质疑有一定的道理，但根据税收征管法第三十五条、实施细则第四十七条规定，对纳税人申报的计税依据明显偏低又无正当理由的，税务机关核定权限包括“其他合理方法”，而参照同期同类房屋销售价格从实务操作来看，是税企比较容易达成一致的合理方法。

但笔者也认为，上述政策内在逻辑是间接要求税务机关在征税时，应尽可能尊重市场交易行为或专业机构意见，谨慎使用调整房地产计税收入的权限。