房地产是指不能移动或移动后特征和外观变化的资产，包括建筑物、建筑物和其他土地附属物。区分动产或不动产的重要性不在于使用时的移动或固定状态，而在于移动后是否会改变特征和形状。

房地产租赁税率及会计处理

1.房地产租赁分录

1.收到租金(多个月租金)

① 一般纳税人(一般税法)

借：存款

贷款:其他营业收入(当月租金)

合同负债(后月租金)

应交税金——应缴增值税(销项税)

② 普通纳税人(简易计税法)

借：存款

贷款:其他营业收入(当月租金)

合同负债(后月租金，未来月份的租金将被清除。

应交税金—简易计税

同时提取税金和附加费

借款：税金及附加

贷款：应纳税—应缴城市维护建设税

—附加应缴教育费

—附加应缴区域教育费

ps：附加税以简易计税为基础*对应税率。

③ 一般纳税人

借：存款

贷款：其他业务收入

应交税金—应交增值税

PS：一般来说，小规模的会计很简单。根据原因，新年租金应作为合同负债，但在实际操作环节中，除非当初开征所得税，否则如何方便记账和登记。

税金及附加费在月底记录

借款：税金及附加

贷款：应纳税—应缴城市维护建设税

—附加应缴教育费

—附加应缴区域教育费

2.每月底确认收入

借款:合同负债(平均每月租金)

贷款：其他业务收入

3.接到押金

借:存款/现金

贷款：其他应付款—XX公司

4.出租房地产折旧

借:其他业务成本

贷款：累计折旧

5.租赁房地产损坏

① 自己负责维修费用

借款：期间费用—维修费

贷：存款

② 承租人承担维修费用

借款：其他应收款—XX公司

贷：存款

③ 取回维修费

借：存款

贷款：其他应收款—XX公司

6.对方违约扣押金

借:营业外收入—违约金

贷款：其他应付款——xx企业

2房地产租赁税率

3.房地产租赁涉税案例

业务描述：假设财产所在地与机构所在地一致

业务1：2016年5月租用2015年12月获得的铺面，获得2016年5月的租金收入，选择简单的记税方法，开具增值税专用发票1万元，税款5万元。

业务二:2016年5月租用2016年5月购买的一层办公楼，2016年5月取得租金收入，开具增值税专用发票8万元，税款8.8万元，购买办公楼时取得增值税发票818.18万元，税款9万元。

业务二:2016年5月租用2016年5月购买的一层办公楼，2016年5月取得租金收入，开具增值税专用发票8万元，税款8.8万元，购买办公楼时取得增值税发票818.18万元，税款9万元。

填写剖析：

1)公司提供房地产租赁服务。业务一租赁2016年4月30日前取得的房地产，选择简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额；

2016年5月1日后取得的房地产，可采用一般计税方法纳税，税率为11%。业务一、业务二需分类填写《申报单主表》及附注。

2)业务一、业务二中取得租赁房地产租金收入。业务一属于“简易计税”项目，其中开具增值税专用发票的销售额和销项税应填写在《附件材料(一)》第9b行第1行第1行，“5%征收服务、房地产和无形资产”、2列。

业务2.租赁房地产的租金收入属于“一般税收计算方法记税”项目，其中开具增值税专用发票的销售额和销项税填写在《附件材料(一)》和《11%税率》第四行第1行、2列。

3)业务二中购买的房地产项目，本期已认证符合增值税发票，填写《附属材料(二)》第二行、第九行、《附属材料(五)》“本期房地产进项税增加额”栏，在《附属材料(二)》第十行、《附属材料(五)》第三列“今日可抵扣房地产进项税”中填写9000.00*60%=5400.00万元。

税收计算及相应栏：

1)税率记税销售额=业务2=80000.00万元

(填写《附列材料(一)》4行1列和《主表》第1行“一般项目”“本月数”

2)销项税=业务2=8800.00=8800.00(万元)

(填写《附列材料(一)》4行1列和《主表》第1行“一般项目”“本月数”

3)以简单的方式记税销售=业务=1万.00(万元)

(填写《附列材料(一)》9b行1列和《主表》第5行“一般项目”“本月数”

4)简易计税方式的应纳税额=业务=5000.00(万元)

(填写《附列材料(一)》9b行2列和《主表》第21行“一般项目”“本月数”

5)进项税：

(1)今日验证与扣款相符的专票=业务二=9000.00(万元)

(填写《附列材料(二)》第二行，属于购买房地产，还需填写《附列材料(2)》第9行和《附列材料(5)第2列

(2)今天允许扣除的进项税=5400.00(万元)

(填写《附列材料(2)》第10行、《附列材料(5)第3列、《主表》第12行

6)应扣税额总额(本月数)=上期应扣税额(本月数) 进项税-进项税转出=0 5400.00-0=5400.00(万元)(主表17行)

7)具体抵扣税额(本月数)=5400.00(万元)(主表18行)

8)应纳税额=销项税额-具体抵扣税额(本月)=8800.00-5400.00=3400.00(万元)(主表19行)

9.期末抵扣税（本月数）=应抵扣税总额（本月数）-具体抵扣税（本月数）=0（主表20行）

10.应纳税额总额=应纳税额 简易计税方法计算的应纳税额-应纳税额减免额=8400.00(万元)(主表24行)