上海企服快车周宇龙律师提醒您：实践中，建议承租人将希望房东一定要履行的某些义务，拟为清晰具体的条款写入租赁合同，即具体写明义务究竟包括什么内容，若出租人不能达成，则应承担何种后果（载明违约金额最佳）。

【案情简介】

大伟是个经营餐饮的生意人，打算为自家菜馆再开一家分店。

经多方考察，大伟相中了A公司商场中的一个铺面。

很快大伟便与A公司签订了《xx商场餐饮类租赁合同》一份，该合同约定A公司将坐落于xx商场三楼的xx商铺租赁给大伟作为餐饮经营使用；未经A公司同意，大伟不得擅自改变用途，也不得转租；A公司对大伟办理营业执照有协助的义务；商铺租赁期限为2年，免租期一个月，用于装修；每月租金为10万元，免租期之后按季度支付；押金10万元，签约当日支付；若企服快车违约，违约方应赔偿守约方人民币50万元作为违约金，如造成损失还需赔偿经济损失。

合同签订后，A公司将商铺交付给大伟，大伟按约支付了押金10万元。

接收房屋后，大伟很快进行了刷墙排线等简单装修规整，为此花费了3万元。

场地准备得差不多了，就差室内桌椅陈设等，大伟便着手去办理有关手续，却被办证人员告知，该商铺因土地性质及消防等原因，不得用于经营餐饮，因此大伟菜馆的食品许可、环保许可、排污许可、营业执照等证件一个也办不下来。

大伟因始终不能正常开展经营，便与A公司协商，要求解除双方签订的租赁合同，同时要求A公司退还全部费用，赔偿损失。

A公司同意解除合同，并于当日完成了钥匙交接，但认为大伟也使用了商铺近一个月，故押金应折抵该月租金不再退还，也不认为大伟有何损失。

双方协商未果，大伟遂向人民法院提起诉讼，要求法院判令：

1、A公司赔偿大伟装修损失3万元并支付该款自起诉之日起至款付清之日止，按LPR计算的利息；

2、A公司退还大伟押金10万元；

3、A公司按合同约定向大伟支付50万元违约金。

【法院裁判】

法院认为：

1、大伟与A公司签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，也未违反法律法规的强制性规定，合法有效。

双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。

2、由于租赁房屋权证及地理位置、结构等不符合经营餐饮服务业的条件，使得大伟无办法理营业执照。

且租赁合同明确约定，租赁房屋的用途为经营餐厅，并且还特别约定未经A公司同意大伟不得擅自改变用途及转租，故大伟签订合同的目的无法实现。

3、大伟要求解除合同，A公司同意并完成了交接，应认可合同自该日已经协商一致解除。

4、导致合同解除的原因系无法办理营业所需的证照，对此双方在签订合同时均未考虑到，属认知上的错误，对合同的解除双方均不存在违约，合同解除属不可归责于双方的事由。

5、由于房屋租赁合同签订后，经A公司同意，大伟对房屋进行了装饰装修，但装修完毕后没有营业，其装修价值无改变或折损。

对装修的损失，从租赁物使用用途的知晓度、大伟租赁商铺的注意义务程度、装饰后使用时间等情况，按公平原则，本院酌定由A公司分担损失的70%，计2.1万元，并支付该款自起诉之日起至款付清日止，按LPR计算的利息。

6、因租赁合同已于免租期内协商一致解除，故A公司主张大伟押金折抵租金系依据不足，押金应予返还。

7、因本案系不可归责于双方的事由导致合同解除，大伟要求A公司支付违约金的请求，不予支持。

综上，法院判决如下：

1、A公司应于本判决生效之日起十五日内，支付大伟租赁房屋装修损失2.1万元，并支付该款自起诉之日起至款付清日止，按LPR计算的利息；

2、A公司应于本判决生效之日起十五日内，退还大伟押金10万元；

3、驳回大伟的其他诉讼请求。

【律师说法】

上海企服快车周宇龙律师提醒您：实践中，建议承租人将希望房东一定要履行的某些义务，拟为清晰具体的条款写入租赁合同，即具体写明义务究竟包括什么内容，若出租人不能达成，则应承担何种后果（载明违约金额最佳）。

【有关法条】

《中华人民共和国大气污染防治法(2018修正)》

第八十一条排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。

禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。

任何单位和个人不得在当地人民政府禁止的区域内露天烧烤食品或者为露天烧烤食品提供场地。

《中华人民共和国民法典》

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》

第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一） 因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。

但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

法律另有规定的，适用其规定。

文案：丁金金

编辑：李雨新

审核：华 莉