税负是企业的一大负担，企业老板苦不堪言。不过企业税负高，有一个很重要的原因是老板不懂缴税的原则，导致自己缴纳了冤枉税。

下面节税专家分享一个实例——企业如何进行简单处理，就节省增值税37.5万。

某公司是上海的一家物业公司，企业是一般纳税人，商业模式是：“整租零出、长租短出、物业服务”。公司寻找租价被低估的写字楼，以低价将房产整体长期租赁过来；公司对写字楼进行基本装修后分租给不同的公司（整层出租为主），并向租户提供物业服务。

该公司位于东城区的一处房产，以1000万元（含物业费250万元）的价格对外出租。该公司现有缴税模式下，需要缴纳的税费如下：

1.增值税=1000×9%=90万元；

2.房产税=1000×10%=120万元；

3.暂不考虑附加税费、印花税等其他税费。

税费共计210万元。

【节税处理】

在业务完全不变的情况下，节税专家建议公司在与租户签订合同时，分别签署租房合同和物业服务合同。房屋租赁合同规定该房产的一年租金为750万元；签订物业服务合同规定一年物业费为250万元。同时公司向租客分别开具相关发票。

通过这种方式，该公司需要缴纳的税费如下：

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1.房租增值税=750×9%=67.5万元

物业费增值税=250×6%=15万元

2.房产税=750×10%=90万元

3.暂不考虑附加税费、印花税等其他税费。

合计税费：

172.5万元

【结果】

在如实签订合同、如实依法缴税的情况下，该企业节税37.5万元，节税幅度高达17.9%。

【法律依据】

该企业出现的问题是混合销售。我国规定，混合销售征税时，税率从高计算。

《中华人民共和国增值税暂行条例》第三条“纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务，应当分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。”

具体到本案例，该企业在原来到缴税过程中，将物业费并入到租赁合同中，导致物业服务也缴纳房产税；并且出租不动产到税率是9%，物业服务费的税率是6%。这两者都交了冤枉税。

事实上，该企业在出租房屋时，还会附带一些附属设施和配套服务，比如办公用具、网络服务等等。这些也可以分解出来，从而降低税负。

从某个角度来说，企业老板不用动歪脑筋去搞什么“避税”，而是依法节税。中国政法大学调查数据显示，尽管有些我国企业搞小动作不规范缴税，但是93%的企业不是少交了税，而是多交了冤枉税，原因正是如此。

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