问：房屋未交付之前预收的房款（包括定金等）如何缴纳增值税？预收房款如何开具发票？

答：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定：增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

根据以上规定，房地产企业发生开发产品销售的应税行为后，收到款项时发生增值税纳税义务；没有收到款项的，在取得索取款项凭据时发生增值税纳税义务。

所谓取得索取款项凭据是指合同约定付款的日期，未签订合同的，为不动产权属变更的当天；在前两种情况发生之前，先开发票的，开具发票的时间即发生增值税纳税义务。

《湖北省国税局“营改增”执行口径解答（第一辑）》规定：房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

也就是说在房屋未交付之前，预收房款不发生增值税纳税义务，但应当按照预收款的3%预缴增值税，预收款不包括诚意金、认筹金和订金等。

实际销售中，购买方支付预付的购房款时往往要求开具发票，在发票开具上，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第九条第（十一）款规定，增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。

“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。

所以，房地产企业预收款开具未发生销售行为的不征税增值税普通发票，商品与服务税收类别选择“602-销售自行开发的房地产项目预收款”。

发生增值税纳税义务时，已开不征税增值税普通发票怎么处理？目前国家税务总局还没有政策明确。

在具体实务中有以下几种操作方式：

一是按销售额直接开增值税发票；二是按原来开具的按未发生销售行为的不征税增值税普通发票的方式，开红字发票后再重新开具按销售额开应税的增值税发票；三是已开票的部分不再开票，申报增值税时，该部分按不开票收入申报。

具体操作需要以主管税务机关意见为准。

在笔者看来，预收款所开具的发票相当于收据功能，应当不需要按照开具红字发票处理，应当在交房时直接开具正式发票。

湖北省规定：预收款在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。

在开具发票次月申报期内，通过《增值税预缴税款表》进行申报，按照规定预缴增值税。

预收款所开发票金额不在申报表附表（一） 中反映。

在交房时，按所售不动产全款开具增值税发票。

购房者需要增值税专用发票的，可按规定开具全额的增值税专用发票。