土地增值税清算，是指从事房地产开发的纳税人在房地产项目符合清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税等政策规定，计算该房地产项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表》，向主管税务机关提供清算资料，办理清算申报，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

土地增值税清算条件：

（一）房地产项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

纳税人符合前款第（三）项情形的，应当在办理注销税务登记前办理土地增值税清算申报。

土地增值税计算公式：

土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

在土地增值税的调节下，企业获得的利润率未必与它们是正相关关系。房地产企业要改变“高房价=高利润率”的惯性思维，从追求抬高销售价格转为通过控制成本费用和纳税筹划提高盈利空间。

土地增值税清算的现状：

（一）税务机关主体责任逐步增强：随着房地产企业的发展，不断完善土地增值税政策，加快土地增值税立法，规范土地增值税管理流程，探索土地增值税最优征管方法，部分省（市、区）税务机关将土地增值税清算监控、审核职责上移，省级负责大数据分析、风险筛查指导，市级负责土地增值税清算方案制定、风险点分析、工作督导落实。

（二）土地增值税清算工作重视性不断提升：依据政策规定和《土地增值税清算管理规程》主动积极开展土地增值税清算工作，各省（市、区）结合实际，进一步细化操作办法，制定清算指引，完善清算流程，发挥信息化支撑作用。

（三）各部门信息共享整合，实施综合治税：政府牵头，将财政、国土、建设、规划、市场监管等政府部门信息整合，建立房地产开发项目的立项、开工、竣工信息及房地产的预售、交易登记等信息的传递机制，联合财政部门，协调政府部门信息的采集汇总，与国土部门即时沟通房地产土地交易信息，实施以地控税，与建设、房管部门共同对房地产项目规划、施工进展及房产登记协同管理。

企业土地增值税清算存在的问题及风险：

（一）纳税人避税手段多样化：利用优惠政策、少计应税收入、虚增开发成本、通过各种非法手段逃避清算

（二）企业账务不规范会计核算失真：纳税申报内容存在虚假、无意识漏税、

土地增值税清算常见避税手段

中介服务机构在大数据环境下的发展机遇

税务师事务所作为社会中介服务行业，贯穿税收征纳的征管过程，随着社会市场经济的发展及税制改革的审核，社会对税务师事务所的期望值不断增加，同时税务师事务所在其发展过程中也面临着经济环境变化、税收环境变化、数据环境变化的各种因素，促进税务师事务所提供咨询服务的业务转型。

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