无论是房地产企业还是非房地产企业，在运营的过程中，转让土地是再所难免的，如果操作不当，土地转让过程中涉及到的税收，就是一笔巨大的运营成本。

今天昌尧讲税就来同大家探讨一下，如何实现土地转让的税负最小化？

业务案例

A公司（房地产公司）注册资本1500万元，为甲公司全资子公司，A公司名下有一块土地，原值5000万元，评估价值9000万元，无其他经营项目，目前土地未开发，A公司打算将该块土地转让给B公司。

如何转让，可以实现税负最低？

一、目前存在的问题

（一）、如果直接转让“土地”，A公司需要缴纳增值税、土地增值税、企业所得税、印花税，B公司需要缴纳契税；

（二）、如果直接转让“股权”，甲公司很有可能会被税务部门征收土地增值税、企业所得税、印花税；

以下为参照规定：

国家层面

1、根据国税函〔2011〕415号文相关批复，关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。

地方层面：

2、根据湘地税财行便函[2015]3号文相关规定，对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件，依法缴纳土地增值税。

二、节税筹划的方案

第一步，先增资：

B公司向A公司增资6500万元,增资后A公司注册资本为8000万元。

其中，甲公司持股18.75%，B公司持股81.25%。

涉税解析

1、增资扩股资金接受方是企业，股权转让资金接受方是原股东。

在增资扩股中资金的接受方是标的企业，而非企业股东，资金的性质属于标的公司的资本金。

2、增资扩股企业注册资本增加，股权转让企业注册资本不变。

增资扩股是企业采取向社会募集股份、发行股票、新股东投资入股或原股东增加投资的方式增加企业的注册资本。

股权转让是企业股东依法将自己的股东权益让渡给他人，使他人成为公司股东的民事法律行为，只涉及股权转让方与股权受让方，不会增加企业的注册资本。

3、增资扩股原股东股权计税成本不变，股权转让原股东股权计税成本调整。

增资扩股中原股东的股权有可能被稀释，但不调整原股权的计税基础，对企业增加的实收资本和资本公积属于股东新投入的资本金，对股东的投资款不征收企业所得税；股权转让中原股东让渡其股东权益给股权受让方，取得股权转让收入扣除股权的计税成本及相关税费确认“财产转让所得”征收所得税，但不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额，同时根据股权转让的比例调整原股东股权的计税基础。

由此可见，引入新股东的增资扩股行为与股权转让行为完全不同，增资扩股是企业增加资本金扩大股权，原股东股东权益不变，因此，企业增资扩股，原股东不涉及相关税收。

第二步，再减资：

A公司减资1500万元，主要为甲公司减持A公司股权，减资后，A公司注册资本为6500万元，变为B公司的全资子公司，甲企业从A公司获得资金5500万元。

涉税解析

1、通过对以上企业增资的解析，同理可以得出，企业减资，也不属于企业股权转让，即B企业在A公司的初始投资不变、权益不变；

2、由于甲企业不属于股权转让，间接的规避掉了，被认定为“利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。”的涉税风险；

3、投资企业从被投资企业撤回或减少投资，其取得的资产中，相当于初始出资的部分，应确认为投资收回；相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分，应确认为股息所得；其余部分确认为投资资产转让所得；

（国家税务总局公告2011年第34号）

4、由于A公司所持有的土地产权并未发生变更，因此，无需缴纳增值税与契税；

总结分析

通过实施以上节税筹划方案，将土地转让过程中涉及到的增值税、土地增值税、契税都有利的规避掉了，极大的实现了企业运营过程中的税负最小化。

文章来源：税屋