土地增值税是以转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物所取得的增值额为计税依据缴纳的行为税。土地增值税实行四级超率累进税率。

土地增值税是纳税人按照转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收的，即增值额乘以适用的税率，减去扣除项目乘以速算扣除数系数计算出的土地增值税税额。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。其中，土地增值税增值额的计算，主要涉及应税收入、扣除项目的确定。

土地增值税的计算公式为：土地增值税=增值额*适用税率—扣除项目金额*速算扣除系数。具体计算方法为：

1、增值额未超过扣除项目金额50%时，土地增值税税额=增值额*30%;

2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%时，土地增值税税额=增值额*40%—扣除项目金额*5%;

3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%时，土地增值税税额=增值额*50%—扣除项目金额*15%;

4、增值额超过扣除项目金额200%时，土地增值税税额=增值额*60%—扣除项目金额*35%。

比如，某房地产开发公司转让商品房两栋，取得收入总额2500万元，应扣除的购买土地金额、开发成本金额、开发费用金额、相关的税金和其他扣除金额合计1100万元。计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。

(1)确认应税收入2500万元

(2)确认扣除项目金额1100万元

(3)计算增值额：2500万元—1100万元=1400万元

(4)计算增值额与扣除项目金额的比率：增值额与扣除项目金额的比率=1400万元/1100万元=127%

(5)计算应缴纳的土地增值税税额=1400万元*50%-1100万元*15%=535万元。

从该例子可以看出，土地增值税的计算是按照先确认应税收入，再确认扣除项目金额、增值额，以及增值额与扣除项目金额比率，最后计算出土地增值税的应纳税额。另外，符合土地增值税清算条件的，应进行土地增值税的清算。

土增税税率和速算扣除数表：