很多朋友都知道，房企在预收房款时，需要开具编码为602(销售自行开发的房地产项目预收款)的不征税发票(零税率普票);但是很多人困惑的是，房地产企业究竟何时正式核算增值税，停止预征行为呢?

关于这个问题，财税[2016]36号文有一段高度概况的条款描述，寥寥百字，非常精炼。但是对于很多财务小白来说，看了这样的表述，表示还是一脸懵逼。

[2016]36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》

第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

*纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

*收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

*取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

上述表述实际上包含了三个前提条件：发生应税行为+收到钱或是签了房屋销(预)售合同而且合同上注明了付款日期(未注明的，按交房日)，当然还有一个情形就是开了票给客户，当然咯，这里的发票指的是增值税专用发票(并不是预征阶段的零税率普票)。

所以这里存在着几个重要的业务节点：

①应税行为发生日;

②收钱日;

③售房合同上注明了应付款时间(区分实际付款时间);

④合同上未注明付款时间的，看实际交房日(权属转移);

⑤开具增值税发票日

大家记住这几个时间点，咱们后面用得上。

什么是应税行为

应税行为，就房地产企业而言，咱们翻译成乡间土话，大概包含了三层意思：

1、买卖双方签署了售房合同，并且合同中约定了交房时间;

2、实际交房;

3、办结不动产权属登记手续

从民法的角度出发，对于不动产的物权固定需要通过权属登记才能生效。但是税法和民法那是两个体系，不能混淆。从税法来说，只要合同一签订，经济行为随即发生。如果售房合同中约定了交房时间，只要这个时间一经过，就能认定为已经发生了应税行为。当然，实际交房也好，办结权属登记也罢，很明显是发生了经济行为的明证，因此后两个行为动作被界定为应税行为的发生，更是毫无争议。

从实务出发，我们很容易得出结论，最后一层意思，亦即办结权属登记一般而言都是发生在最后，那么我们仅需要考虑的是，前两个行为动作谁发生在先，我们即可认定，此时的应税行为已然发生。

收讫销售款项VS取得索取销售款项凭据VS开具发票

如何理解这个收讫销售款呢?沥呕君认为，如果合同约定交房日或者实际交房日这两个时间点均未到达的话，哪怕你这个时候收到全款了，那也只是预征增值税。根据国税总局公告2016年第18号的相关规定，“一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税”。由此可见，收到款项并不是必然发生增值税纳税义务的充分条件，还要看应税行为发生了没有，因为这是个大前提。

取得索取销售款项凭据，又是什么意思呢?简单理解就是看售房合同上约定的付款日期。只要这个时间一到，税务局就默认你房企收到房款了。从现实角度出发，也不难理解税务局之所以这么设计条款的初衷所在。客户付款一般只会提前，很少有延后的。除非你是打算放弃购买了，否则你会愿意搭上那无谓的延迟支付违约金吗?

最后要解决的，是关于开具发票日的界定。首先明确一点，这里所说的“发票”，指的是适用税率的增值税发票，而不是预收房款阶段所开的零税发票。其次，特别需要关注一点，发票开出去了，就一定代表增值税纳税义务发生了吗?NO!还是看应税行为。什么是应税行为发生的标志?合同约定的交房日或实际交房日，这两个时间点其中之一到达了没有?如果答案是否定的，那么此时的增值税纳税义务仍未被激活。