评估报告是最终的评估结果，是具有法律效力的文书。只要是拆迁、征收、或者腾退，都会经过评估的程序。作为被动的被拆迁人，维护合法权益的最好办法是根据最终的评估报告，审查资产评估程序是否合法。

一份评估报告放在大家的面前，大家都知道数额低、自己的合法权益受到了侵害，但到底低在哪里却说不出来。接下来给大家讲讲，如何判断一份拆迁评估报告是否合法?它的违法点都会出现在哪里?

一般来说，被拆迁人接到的评估报告大部分都是不合法的，因为它仅仅写着房屋估值，缺失了很多应当列明的事项。

我们以一份比较完整的评估报告为例，给大家列举一些可能出现的问题点。

比如说：我们通过评估报告知道了评估公司的名称，那么我们就可以查询评估公司的资质，因为资产评估公司是分级别的，级别不同、评估的能力也有很大的差别。

《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》

第七条列入房地产价格评估机构名录的评估机构，评估业务量超过下述标准时不能承接新的房屋征收评估工作：

(一)一级资质评估机构的在估业务量达到2000户;

(二)二级资质评估机构的在估业务量达到1000户;

(三)三级资质评估机构的在估业务量达到500户。

假如你们这个拆迁项目总共有800户，那么评估公司必须要达到二级的资质，如果经过查询，发现这个评估公司的资质存在问题，就是个三级资质，那么我们就此就获得了一个谈判的筹码。

再比如说：估价时点方面的问题，我们刚才讲过估价时点是估价结果对应的日期，那么实际的案例中，一个项目进行个三年五年都不算是个稀奇的事情，七八年的也存在，那么各位想想，北京现在的房价和七八年前的房价相差多少，这样的评估时点是否合理?

评估时点指的不仅仅是入户测量的日期，而是估价活动的起止时间，即正式接受估价委托至完成估价报告的期间，通过这个期间，我们可以判断程序是否合法。

实践过程中存在这样的情况，评估在前，办理拆迁许可证在后，这样的情况我们也见过不少。

我们曾经遇到一些情况，律师在代理案件过程中，进行调查取证工作，从委托人手里得到了评估报告，然后又调查到了拆迁项目的拆迁许可证，两证一对比，发现了问题。

拆迁许可证是2013年8月发的，评估报告的日期却是2013年6月，比拆迁许可证的日期还早两个月，这就是明显的违法。

关于评估报告的有效期，法律上没有具体的规定，但是评估报告中必须要注明有效期，很多拆迁项目持续好几年，如果一直沿用原来的评估报告，对被拆迁人的损害是巨大的，所以合法的评估报告应当具备有效期，如果没有，那么也属于违法。

估价师的声明也可以体现出很多的问题。

首先，评估报告的依据是国家标准《房地产估价规范》，而不是地方性的依据。其次，要写明评估人员是否进行了实地勘察，哪些评估人员进行了实地勘察、哪些评估人员没有进行实地勘察，这都要一一写清楚。

最后，评估师需要签字，如果没有签字是不合法的，因为我们可以根据签字去查询评估师是否具有相应的评估资质。

另外，评估机构的盖章是必不可少的。光有盖章也不行，还要看看这个章的性质，必须是评估机构的公章，很多评估公司在评估报告上盖的是xx评估公司xx项目专用章，不是圆形的公章，而是像是发票专用章的那种椭圆形的章，这样的章都是不合法的。

附件中要有估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。

只要我们广大被拆迁人具备一定的知识，就能够识别真伪，防止被动。在此提醒广大被征收人，当您遇到拆迁时，请务必关注您房屋价值的评估报告，以维护您正当、合法的补偿利益。

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