政策性搬迁的税务处理涉及增值税、土地增值税、契税、印花税和企业所得税等税种，多且复杂，很多都要求溯及既往，大大增加了企业财税处理的难度和不确定性，操作不当，会给企业带来巨大风险。

未执行企业会计准则企业的会计处理

财企〔2005〕123号文件按照收到款项、购置资产、支付费用、款项节余处理和财务报告附注披露的逻辑，吸收借鉴《企业财务通则》关于资本公积归属的规定，对企业贯彻宏观经济政策或实现调控目标，因公共利益搬迁而收到财政补偿款的会计处理进行了全面规范，是政策性搬迁业务和交易会计处理的最主要依据。

企业政策性搬迁涉及的主要会计处理：

1.企业收到的被征用资产价值补偿、搬迁安置补偿、停产停业损失补偿、资产搬迁毁损保险赔款、提前搬迁奖励款，以及上述款项孳生利息，作为搬迁项目的资金来源和现金流入，计入专项应付款科目核算。

2.因搬迁涉及需要处置的固定资产（土地除外），通过固定资产清理科目正常核算，固定资产清理科目余额计入专项应付款科目；涉及需要处置的无形资产，结转相关科目，最终将余额计入专项应付款科目；直接作为固定资产单独入账的土地、新购置的固定资产和无形资产、搬迁费用、职工安置费用等，直接冲减专项应付款科目。

3.企业搬迁完成并将有关科目结转后，如果专项应付款科目出现贷方余额，则调增资本公积金科目，此资本公积金由持股股东按持股比例享有；如果专项应付款科目出现借方余额，则应计入当期损益，若从税前利润扣除，应按照税法规定专项申报。

4.企业每年对外报送财务报告时，应在会计报告附注中单独披露收到的搬迁补偿款总额，搬迁完成后计入资本公积金或当期损益的金额。

执行企业会计准则企业的会计处理

2006年2月25日，财政部发布关于印发，企业会计准则第1号——存货》等38项具体准则的通知（财会〔2006〕3号），决定自2007年1月1日起，38项具体准则在上市公司范围内施行，鼓励其他企业执行。

其中关于政府补助的16号会计准则，规范了企业收到政府拆迁补偿款项如何会计确认计量报告问题。

16号会计准则根据补偿对象是资产还是费用，将形成资产的政府补助确认为递延收益，并随着折旧或推销进度在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益；补偿企业已经发生的相关费用或损失，直接计入当期损益；补偿企业以后期间的相关费用或损失，先计入递延收益，与计入相关费用的期间同时确认当期损益。

由于财企〔2005〕123号文执行时，财政部尚未公布企业会计准则（2006），因此，财企〔2005〕123号文件与16号会计准则的规定脱节。

为解决脱节问题，财会〔2009〕8号文进一步明确，对执行企业会计准则（2006）的企业，因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算中直接拨付的搬迁补偿款，先作为专项应付款处理，再根据补偿资产和费用损失性质转入递延收益分别处理，把财企〔2005〕123号文件与16号会计准则的“短路”打通对接，有利于企业会计准则（2006）的贯彻实施。

当然，未执行企业会计准则（2006）的企业依据财企〔2005〕123号文件进行会计处理。

执行企业会计准则（2006）的企业，较仅执行财企〔2005〕123号文件的企业，有关政策性搬迁涉及的主要会计处理差异在于：

1.新购置的固定资产等资产，依据固定资产准则等准则计量确认；收到政府补助时确认为递延收益，并随着折旧或推销进度在相关资产使用寿命内平均分配，计入营业外收入；若相关资产在使用寿命结束前处置，将递延收益余额在处置当期一次性转入营业处收入。

2.企业已经发生的相关费用或损失，直接计入当期费用支出；收到补偿款项时，直接计入营业处收入。

3.补偿企业以后期间的相关费用或损失，先计入递延收益，待计入相关费用的期间同时确认营业处收入。

4.企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理。

政策性搬迁的税务处理

增值税及其附加

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改增增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件三营业税改增增值税试点过渡政策规定：

土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税，政策性搬迁的企业将自身使用的国有划拨土地归还政府，显然属于免税范围，不用缴纳增值税，与之相关的城建税、教育附加费同样免征。

土地增值税

国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发〔1995〕110号）规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税，因此，政策性搬迁企业收到的补偿款不用缴纳土地增值税。

印花税

政策性搬迁企业与政府签订的是地块征收补偿协议，不属于印花税列举的应税项目，不缴纳印花税。

企业所得税

国家税务总局公告2013年第11号公告修订了2012年第40号公告关于本公告执行时间的第二十六条，即企业在2012年第40号公告生效前（2012年10月1日生效）尚未完成搬迁且符合本公告规定的搬迁事项，一律按本公告执行；本公告生效年度以前已经完成搬迁且已按原规定进行税务处理的，不再调整，故本文着重以2012年第40号公告为依据进行分析。

2012年第40号公告按照政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项逻辑，对企业政策性搬迁涉及的所得税进行了全面规范。

借鉴土地增值税和房地产项目企业所得税按项目周期清算、递延亏损弥补期限等是该公告最大亮点。