行政许可证是什么

部分读者在阅读了上篇关于项目规划设计方案报审的文章后，提出作者没有把规划主管部门和规划部门主管部门领导的个人主观意见对项目规划设计方案的影响写出来，作者在这里表示感谢，谢谢指正。

作者在这里做一些补充：在项目规划设计方案报审时主管建设的副市长或副区长和规划主管部门主要领导的主管意见有时是方案审查主要方向，甚至是强条，故在报审时需要开发商高层、设计、报建均需与规划主管部门和其他相关人员密集对接，摸清当地领导背景、专长（是否是建筑相关专业等），以及当地政府部门达成共识的特殊要求，比如：

上文是根据读者提出的要求而补充完善的部分，下面作者将继续按照开发流程为大家简述关于建设工程规划许可证的相关审批。

一、建设用地规划许可证

在简述建设工程规划许可证的前，我们先来讲一下建设用地规划许可证，为什么呢？首先建设用地规划许可证从法律法规（城乡规划法）纸面上讲应该在不动产权登记证（国有土地使用权证）办理之前办理，它明确了地块的位置、边界、规划技术指标、用地性质，现在因出让前政府已出具批复，公示了地块的规划指标、位置、边界等使得两证书办理的先后顺序做了调整；另外，只有在办理了用地规划许可证后才正式的确定此地块的规划技术指标、用地性质，出让地块才真正的成为了建设用地，与此同时开发商可以对地块上的附着物（树木、庄稼、建筑物、临建等）进行拆除、平整、树立围挡。

有的读者会问有大片树木的不就属于林地了么，不需要办手续吗？在这里向大家普及一下，地块在出让前所涉及到的林地均由自然资源主管部门办理完成了相关手续，同时根据省厅相关要求，对已完成建设用地规划许可证办理的地块，不必办理砍伐证，由地块竞得人自行处理。

建设用地规划许可证是规划设计方案报审、建设工程规划许可证的前置条件，一般有行政审批局审批，办理用地规划许可时一般需要提交申请表、项目立项备案文件、政府同意出让批文、规划部门出具的用地红线图等，公示7个工作日。

关于资料中提到的立项备案文件，因已采取网上备案制，非常简单就不再单独赘述，有疑问可在评论区留言，作者一定知无不言。

二、建设工程规划许可证

建设工程规划许可证是项目规划设计方案审查通过后的合法认证，也是在后续施工许可、人防审批、市政配套、物业备案、预售许可、预告登记、房产实测预测、不动产权证办理等的关键依据，是房屋合法化的基础。

因此建设工程规划许可证的办理是有一些特殊情形的：早期有些城市建设工程规划许可证可以一单体一证，随着不动产登记的调整（土地不再分割，而是有单独所有调整为共同所有，权籍资料不变）已不合适现在情形，但在和规划主管部门沟通后可确定当地所允许的最小组合，结合开发企业自身的财务需求、开发节奏、交房时间等来确定取证个数，涉及地下车库分割的需设计部门明确合理的分割线，避免因取证个数较多而与已批准的规划设计方案建面和建设内容不一致，造成不必要的问题。

同时，针对代建的中小学校、幼儿园、消防站等需要移交的单体公共建筑，为方便后续办理移交手续，可协调规划局和审批局单独出证。

办理建设工程规划许可证主要需要主管部门批准的规划设计方案和审查意见、不动产权登记证或者出让合同、建设用地规划许可证、立项备案文件、日照分析报告，公示七个工作日。

关于不动产权登记证书有些城市为促进房地产业发展，同时减轻开发商资金压力，允许在办理建设工程规划许可证时提供出让合同作为审批资料，不动产权证书在办理施工许可前办理即可。

因上述两证和规划设计方案均需公示，于是开发企业为节省时间一般都会协调规划部门和行政审批部门将两证与方案一起公示，但每个企业运营要求不同一起公示的内容也就不同，如有两证和方案一起公示，也有建设用地规划许可证单独公示、建设工程规划许可证与规划设计方案一起公示。

上述两证取得后，开发企业已初步具备施工条件，为加快开发节奏，缩短回款周期，企业一般都会进行土方开挖等前置可协调可操作的工作。

文章中的项目土地指的是出让土地，不包含划拨土地或其他方式取得土地。