《企业会计准则第21号—租赁（新租赁准则）应用指南2019》于2019年8月发布的应用指南对新租赁准则进行了补充，本文着重介绍新租赁准则变化对财务方面的影响，分别从以下几个方面进行讨论：

一、新租赁准则的范围

二、新租赁准则对经营租赁的会计处理的变化：

1.对于承租人：旧准则就经营租赁仅在附注的“承诺及或有事项”中进行披露，没有体现在资产负债表中；新租赁准则，承租人不再将租赁分为经营租赁或融资租赁，而是采用统一的会计处理模型，对除短期租赁和低价值资产租赁外的其他所有租赁确认使用权资产和租赁负债，并在后续的租赁资产剩余使用寿命内，对资产计提折旧，对负债计提利息。

承租人会计处理：

（1）初始计量：

在租赁期开始日，承租人应当对租赁确认使用权资产和租赁负债。

  • 使用权资产=租赁负债的初始计量金额+预付租金+承租人的初始直接费用+恢复原状的支出（确定金额的，计入预计负债）-出租人给予的租赁激励
  • 租赁负债=租赁期开始日尚未支付的租金的现值

（2）后续计量

对于使用权资产，承租人按照相关规定，对使用权资产计提折旧。

对于租赁负债，承租人以摊余成本计量。承租人按照相关利率，计提利息费用。

举例

B公司租赁某写字楼作为办公大楼，租赁期间为2020年1月1日至2022年12月31日，月租金40万元，租赁期租金总额为1440万元，另支付中介费用50万元，银行同期贷款利率为5%。

①初始计量

将贷款利率作为年折现率折现，租赁负债=40*12*（P/A,5%,3）=1307.14万元

租赁资产=1307.14+50=1357.14万元

会计分录：

借：租赁资产 1357.14

贷：租赁负债 1307.14

贷：银行存款 50

②后续计量

租赁资产按直线法计提折旧，月折旧额=1357.14/(12*3)=37.7万元

租赁负债按折现率5%，每月计提财务费用之和=132.86万元

会计分录：

计提每月租赁费用折旧

借：管理费用 37.7

贷：租赁资产 37.7

计提利息之和

借：财务费用 132.86

贷：租赁负债 132.86

支付租金

借：租赁负债 50

贷：银行存款 502.对于出租人：新旧准则的会计处理基本一致。但对于生产商或经销商出租人的融资租赁，也是实务关注的重点。

生产商或经销商出租人的融资租赁会计处理：

（1）按照租赁资产公允价值与租赁收款额按市场利率折现的现值两者孰低计入收入，按照租赁资产账面价值扣除未担保余值的现值后的余额结转销售成本

（2）生产商或经销商出租人取得融资租赁所发生的初始直接费用计入损益，不计入租赁投资净额

（3）销售利得应限制为采用市场利率所能取得的销售利得。

三、新租赁准则对财务报表的影响

1.资产负债表：

在新准则下，报表的总资产和总负债均会增加，资产负债率也随之提高。较高的资产负债率可能对企业带来一定影响，如影响企业筹资、融资能力，不利于向银行借款等。

2.利润表：

3.现金流量表：

新准则下，偿还租赁负债本金和利息所支付的现金作为筹资活动现金流出，短期租赁付款额和低价值资产租赁付款额以及未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额作为经营活动现金流出。