作为房地产开发企业，本季度开始预售商品房，季度企业所得税预缴时期间费用和税金及附加是否可以抵扣呢？

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一、问题：

1.公司是房地产开发企业，本季度开始预售商品房，季度所得税预缴时期间费用和税金及附加是否可以抵扣？

2.应预缴所得税额=取得的预售收入x预计计税毛利率x25%

还是：应预缴所得税额=（取得的预售收入x预计计税毛利率+本期利润总额）x25%？

二、解析：

(一)根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改的决定》（中华人民共和国主席令第64号）第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

(二)根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发2009第31号 ）规定：

1.第八条　企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定：

(1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

(2)开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%。

(3)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

(4)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

2.第九条　企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

……

3.第十二条　企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

……

4.第二十五条　计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

……

5.第二十八条　企业计税成本核算的一般程序如下：……(三)对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

……(五)对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。

(三)根据《国家税务总局关于修订等报表的公告》(国家税务总局公告2020年第12号）规定，国家税务总局修订了《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类，2018年版)》《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴和年度纳税申报表(B类，2018年版)》，现予以发布，自2020年7月1日起施行。

……

附件：

1.《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类，2018年版)》(2020年修订)……三、有关项目填报说明……（四）预缴税款计算……4.第4行“特定业务计算的应纳税所得额”：

从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。

房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额填入此行。

……

三、结论：

根据上述文件规定：

1.企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

对于企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

但是，对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。

2. 房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额填入第4行“特定业务计算的应纳税所得额”（即：

取得的预售收入x预计计税毛利率）。

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