相信网购的小伙伴都知道，自营平台的物流运输速度特别快。一般只要当天早上11点前发货，下午下班回来，或许自己网购的“商品”就已经躺在智能柜里了。

为什么快递员的送货速度这么高？这是由于自营平台在全国各地建立了非常方便的物流网络，特别是区域服务建设的仓储中心，可以提前存放货物。一旦该地区的客户下订单，他们就可以第一次从附近的仓储中心分发。

仓储中心不仅承担了储存货物的责任，而且适用于后续的物流配送服务，也是所有物联网的分支管理点，提高了客户在自营平台上的综合购物体验。

一、 业务区别

如今，仓储租赁早已提升了大家的传统想象力，它不仅仅是提供场地堆积货物，最多配置几个存储人员这么简单。仓储租赁人还需要对仓储合同中约定的物资及其相关设施进行物流综合管理，如仓储、仓储、仓储、库存预警和物流。

同时，他们还可能需要配合物流运输，做好货物的后续更换和验收。

同样涉及到场所占有，房地产租赁业务相信大家都很熟悉。如果承租人租用场地堆放物品或设施，很多人很容易把仓储租赁和房地产场地租赁混为一谈。这里要注意区别。房地产租赁是指出租人将房地产租赁给承租人，承租人向出租人支付租金的一种，需要签订房地产租赁合同。

与房地产租赁相比，仓储租赁具有以下特点：

1) 仓储物品使用权不迁移；

2) 仓储的目标必须是动产；

3) 仓储业务需具备资质，必须取得主要从事或兼营仓储业务的业务批准；

然而，这两种业务之间最重要的区别是，小边认为出租人在房地产租赁服务期间不需要对场地内的物品承担储存责任，而仓储租赁则不同。如果在服务期内损坏或丢失物品，保管人必须承担相应的赔偿责任。

二、 增值税

1. 税率差异

仓储租赁

现代增值税服务-物流辅助服务，增值税税率为3%或6%(可选简易计税)；

注：仓储租赁一般纳税人选择简易计税，按3%缴纳增值税的，不能扣除进项税。

不动产租赁

增值税税率为5%或9%，增值税解决更为复杂：

1) 一般纳税人：

出租房屋以营改增前取得的房地产出租，可考虑按简易计税5%缴纳增值税；相反，增值税应按9%缴纳。

注：如果房地产和出租人机构所在地不在同一县（市、区），则需要在房地产所在地支付升值。

根据国家税务总局2016年第16号发布的《纳税人提供房地产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的通知。

“第三条 一般纳税人出租房地产，按以下要求缴纳增值税

(一)一般纳税人租赁2016年4月30日前取得的房地产，可以考虑按照5%的征收率计算应纳税额。房地产所在地和机构所在地不在同一县（市、区）的，经营者应当按照上述税收计算方法向房地产所在地税务机关预缴税款，并向机构所在地税务机关申报纳税。房地产所在地和机构所在地在同一县(市、区)的，经营者应当向机构所在地税务机关申报纳税。

(二)一般纳税人租赁2016年5月1日以后取得的房地产，可以通过一般计税方式纳税。房地产所在地和机构所在地不在同一县(市、区)的，经营者应当按照3的规定执行％向房地产所在地税务机关预缴税款，向机构所在地税务机关申报纳税。房地产所在地和机构所在地在同一县(市、区)的，经营者应当向机构所在地税务机关申报纳税。一般纳税人租赁2016年4月30日前取得的房地产，可以按照上述规定纳税。”

作为转租人，营改增前签订的转租协议可以按5%缴纳增值税，但续租时应按9%的税率缴纳增值税，因为续租时取得房屋使用权的时间已更新到营改增的时间点。

2) 一般纳税人：

a) 出租住房

自然人和个体户可按1.5%缴纳增值税；

b) 租赁非住宅

增值税按5%的征收率缴纳；

“第四条 一般纳税人出租房地产，按以下要求缴纳增值税：

(一)企业和个体工商户出租房地产(无个体户出租房屋)，按5%的征收率计算应纳税额。个体户出租房屋按5%的征收率减征1.5%的应纳税额计算。房地产所在地和机构所在地不在同一县（市、区）的，经营者应当按照上述税收计算方法向房地产所在地税务机关预缴税款，并向机构所在地税务机关申报纳税。房地产所在地和机构所在地在同一县(市、区)的，经营者应当向机构所在地税务机关申报纳税。

(二)其他个人出租房地产(无住宅)，按5%的征收率计算应纳税额，并向房地产所在地税务机关申报纳税。其他个人出租房屋，按5%的征收率减征1.5%计算应纳税额，并向房地产所在地税务机关申报纳税。”

根据国家税务总局2016年第23号关于全面推进营业税改征增值税试点相关税收征收管理的通知。

还应注意出具房地产租赁税：

“(五)出租房地产时，经营者自行出具或者税务局开具增值税发票时，应当在备注栏上注明房地产的具体地址。”

三、 印花税

《仓储保管合同》按仓储保管合同缴纳印花税，按仓储保管费用的千分之一缴纳印花税；《房地产租赁合同》按资产租赁协议缴纳印花税，按租赁金额的千分之一缴纳印花税，税款不足一元的，按一元缴纳印花税。

虽然印花税涉及相同的税率，但两种业务涉及不同的税目。

注：印花税的计税依据为不含增值税合同价款，因此在签订合同时必须分离价税，注明不含税金额。

四、 城镇土地税

物流业给予仓储租赁或城市土地税减半征收政策，但可用前提是仓储占地6万㎡此外，必须储存“农产品和农业生产资料”或“矿产和工业原料”，储存和储存其他物品不适合系统。

根据财政部 2024年第16号，国家税务总局宣布继续实施物流业大宗商品仓储设施用地城市土地税优惠政策

“

1、自2024年1月1日起至2024年12月31日止，物流业现有（包括自购和租赁）或租赁的大宗商品仓储设施用地的城市土地税减征所属土地等级可用税标准的50%。”

注：物流企业的办公、住宅用地及其非直接用于大宗商品仓储的新土地，不属于规定的减税范围，应当按照规定征收城市土地税。

五、 企业所得税

无论是签订房地产租赁合同还是仓储保管合同，都会在一定时间内转让场所所有权。因此，出租人（存储方）在经营租赁（仓储租赁期）内扣除的租金（服务费）应在租赁期（服务期）内按直线法确定为收入。

如果其他平摊方式比较合理，也可以采用其他方式。在提供免租期（免费服务期）的情况下，租金（服务费）的总额应在所有租赁期（仓储期）内，而不是在租赁期（仓储期）扣除免租期（免费服务期）后平摊。如果出租人承担了承租人的一些费用，则应先从租金总额中扣除费用，并在所有租赁期间平均分摊租金余额。

简单了解一下，收到租金(仓储)收入后，增值税纳税责任已经开始，企业所得税和会计账务处理时，租金(仓储)收入总额应每月平均分摊，记录在下属期间。

过去，我们可能很难区分房地产（场所）租赁和仓储租赁，但随着网上零售业的井喷式增长，仓储租赁也迎来了春天。仓储的自动化甚至不再让我们感到新鲜，伴随着5g、人工智能及其传感技术对工业物联网的创新，仓储行业不再仅仅提供现场存储等单一服务。在不久的将来，我们将见证另一波传统行业的自我突破。