“借名买房”案件中，实际产权人如果主张该房屋系“借名买房”，产权实际归其所有，则必须对双方存在“借名买房”的合意，以及购房款为其出资的事实，承担证明责任。

否则该出资行为也只能认定为代名义产权人支付购房款，而不能据此主张房屋产权。

基本案情：

王女士是一位事业型女强人，1990年代大学毕业后在上海奋斗，落户上海，是一家公司的高管。

2003年，王女士与丈夫商议在上海浦东新区陆家嘴购置一处价值约500万元的豪宅（以下简称“该房屋”）。

因丈夫户口在江苏，且当时上海户籍全额购房有优惠，王女士一家遂商定由儿子小王（上海户籍）代持父亲的份额。

最终王女士全款买下该房屋，产权由王女士和儿子小王按份共有，各持50%份额。

因购买该房屋时，儿子小王还未成年，由其法定代理人代为签署购房合同。

待儿子小王成年后，父子俩签订了《代持房产协议》（以下简称“该协议”），双方确认：

因乙方小王并未就该房屋支付任何价款，亦未承担任何费用，乙方小王过去、现在、将来对该房屋均不享有任何实质物权和债权权益，甲方王女士丈夫在协议签署前后均持续享有该房屋的实质产权。

若因该协议引起争议，都将由王女士代为诉讼。

另外该协议还约定，乙方无权因代持而向甲方索取任何形式的报酬、佣金或利益。

2013年08月，留学归来的儿子小王与同学小陈结婚。

婚后小王吃喝玩乐，不务正业。

后经父母引导经商走正路，但是生意做得一般。

父母眼看数亿资产的家族事业后继乏力，寝食难安。

为了稳定儿子的婚姻，督促儿子奋斗，2015年05月，王女士与儿子小王签署了一份针对该房屋的《欠条》：

小王请求添加妻子小陈的名字到房产上，如果添加成功，愿意在五年内独立购房并承担贷款；如到期没有购房，愿以任何方式向王女士支付该房屋届时市场价格50%的折价房款。

后王女士协助儿子小王、儿媳小陈办理了不动产变更登记手续，将该房屋产权人变为王女士、小王、小陈，三人按份共有，其中王女士占50%的产权份额、小王占25%的产权份额、小陈占25%的产权份额。

然而，《欠条》签署了五年，儿子小王都没有购房，依旧居住在该房屋之中，悠哉乐哉，既没有另外购买房产的想法和行动，也没有偿还王女士房款的意思。

王女士怒其不争，恨铁不成钢，多次要求儿子支付房款或者退出公司股份，均遭儿子拒绝，王女士遂委托我所周宇龙律师和周紫薇律师代理本案，起诉小王，化解矛盾。

办案经过及结果：

两位承办律师仔细研究案件具体情况，认真整理相关证据材料，于2021年09月将小王起诉至上海市徐汇区人民法院，要求小王向王女士支付该房屋目前市场价格50%的折价款以及相应利息。

经评估，原价500万元的房屋现如今已涨至4000万元以上。

由于该案件情况比较特殊，两位律师十分理解王女士作为一个母亲望子成龙的心情，在案件办理过程中耐心沟通、劝导，努力维护双方的亲情关系。

小王也醍醐灌顶，言辞恳切，称自己现在做生意资金周转压力大，如果一次性付款给母亲，则生意难以为继，希望母亲能够给予一至二年的宽限期。

在法官、律师等人的多方努力下，案件最终调解成功。

双方约定小王于两年内支付给王女士1250万元，另支付利息125万元。

若小王未按期付款，则应以1250万元为基数，按照年利率10%向王女士支付自2023年2月11日起至全部欠款清偿之日止的逾期利息。

该调解结果的达成，让小王了有还债压力，同时给了小王奋斗的动力，也让王女士看到了儿子积极向上的希望。

案件的成功调解离不开两位承办律师的专业勤奋和人文关怀，也体现了法律温情的一面。

律师点评：

本案是一个典型且复杂的“欠款”纠纷案件，其中涉及“借名买房”的房屋买卖合同关系，还涉及儿媳加名的赠予合同关系或者房屋买卖合同关系。

实践中“借名买房”存在很大法律风险。

房屋作为不动产，以物权登记为准。

在“借名买房”的情况下，房地产交易中心登记的对外公示的房产所有权人是“名义产权人”，而实际出资人则是“实际产权人”。

如果名义产权人未经实际产权人的同意将该房屋擅自出售，且买家是以正常价格购买的，实际产权人则无法要求取消交易。

如果确实需要采取“借名”方式购买房产的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房屋的实际出资人和权利人。

同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。

日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。

此外，实际产权人还可与名义产权人至房地产交易中心就该房屋进行个人抵押，由名义产权人将该房屋抵押给实际产权人。

这样名义产权人就无法跳过实际产权人擅自出售房屋和损害实际产权人的利益。

本案中，购房合同签署时小王还未成年，是限制民事行为能力人，应由其法定代理人代为签字。

《民法典》第19条规定：八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。

王女士丈夫与小王签署《代持协议》时，小王已经成年，该协议合法有效。

加之签署《欠条》时小王及其妻子小陈均没有支付对价，小陈的名字加到了房产证上，小王和小陈获得了50%的产权份额。

周宇龙律师和周紫薇律师经过评估后，从《欠条》入手作为切入点，既解决了本案的法律纠纷，也成功维系了亲情关系。

文案：李雨新

编辑：华莉

审核：周宇龙

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