《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》）确立了“商品房消费者超级优先权＞工程价款优先受偿权”的权利顺位。

但《批复》没有涉及以房抵债受让人的法律地位问题，即以房抵债受让人能否被认定为商品房消费者而享有超过工程价款优先受偿权的“超级优先权”。

那么，关于商品房买受人超级优先权与工程价款优先受偿权在“以房抵债”中如何适用，以房抵债受让人能否享有超级优先权，以及若以房抵债所抵顶的债权为受让人享有工程价款优先受偿权的工程款债权，该抵债行为性质如何认定等问题，值得分析研究。

笔者现结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》(以下简称《合同编通则解释》）第二十七条、第二十八条关于以物抵债的规定及民法典的相关规定，尝试厘清以房抵债中的超级优先权与工程价款优先受偿权的顺位问题。

一、特殊以房抵债——以房抵享有工程价款优先受偿权的工程款债权

此种情形是指建设工程承包人与开发商（发包人）约定以承包人所承建工程上的房屋为标的物抵顶开发商就该工程所欠付的工程款，承包人对该工程款享有工程价款优先受偿权。

该类型的特殊性在于，承包人若享有工程价款优先受偿权，需为具有相关工程建设资质的法人，不符合消费者购房人超级优先权中主体为个人的构成要件，不享有超级优先权。

需要考虑的是，在建设工程存在多个承包人及多个工程价款优先受偿权竞合的情况下，若某一承包人与发包人签订以房抵工程款协议，以不动产抵顶欠付的工程价款，此种类型的以房抵工程款债权能否优先于其他工程价款而受偿呢？对此，需要结合以房抵工程款协议的性质进行分析。

1.以房抵工程款的性质为“以折价的方式实现工程价款优先受偿权”，多个工程价款优先受偿权并存。

为保障承包人的建设工程价款债权，民法典第八百零七条规定了工程价款优先受偿权的实现方式，即承包人可通过折价或拍卖的方式实现价款优先受偿，其中“折价”方式是承包人“以房抵工程款”的解释路径。

折价通常有两种方式，一是承包人与发包人协商确定价格，将工程出卖给第三人；二是发包人直接将工程所有权转移给承包人用于抵顶工程款。

在承包人享有工程价款优先受偿权的前提下，其与发包人签订“以房抵工程款协议”的行为可视为以“折价”的方式实现工程价款优先受偿权。

在此种情形下，“以房抵工程款协议”是承包人实现所享有的建设工程价款优先受偿权的手段，故此时工程价款优先受偿权不因“以房抵工程款协议”的存在而消失，与其他承包人的工程价款优先受偿权是并存的。

2.多个工程价款优先受偿权并存时应按各承包人的债权比例进行清偿。

对于多个工程价款优先受偿权竞合如何处理，实务中存在不同观点。

有观点认为，应参照适用民法典第四百一十四条确定的“时序先后决定次序先后”原则，以起诉时间或工作完成时间为准决定多个工程价款优先权的受偿顺序。

也有观点认为，应按各承包人的债权比例进行清偿。

笔者认为，应按各承包人的债权比例进行清偿。主要理由有三：

一是工程价款优先受偿权无需登记，难以参照适用民法典第四百一十四条的规定。

第四百一十四条第二款明确规定“其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定”，也即立法明确可参照适用抵押权清偿顺序规定的范围为“可登记的担保物权”。

虽然学界对工程价款优先受偿权的担保物权性质普遍认可，但目前尚未建立统一的工程价款优先受偿权登记制度，故难以参照适用民法典第四百一十四条。

二是按债权比例平等受偿符合债权人平等原则与建设工程价款优先受偿权的立法目的。

存在多个工程价款优先受偿权时，多个优先受偿权处于同一顺位，优先权所产生的基础一致、指向的对象亦相同，权利间不存在对抗效力，此时应遵循债权人平等原则，按债权比例平等受偿。

同时，此种顺位也便于平等保障承包人的对价权与劳动者权益保护。

三是基于建设工程价款优先受偿权的特性，以起诉时间或工作完成时间为准会导致各种实际问题。

工程价款优先受偿权不仅可以通过诉讼、仲裁等公权力或准公权力介入的方式实现，还可通过发函、协议折价等方式实现。

若以起诉时间为准，可能会引发承包人为保障工程价款优先受偿权纷纷采取起诉方式，进而导致发函、协议折价等制度目的落空，增加当事人诉累、浪费司法资源。

而若以工作完成时间为准，可能会导致不公平现象。

因为建设工程施工存在一定的建造顺序，若以工作完成时间为准，可能导致基础工程承包人基于施工工序较早而取得先机，抑或某些因故未完全完工退场的承包人优于后接手完成该工程的承包人。

综上，基于工程价款优先受偿权的立法目的及其无需登记、指向对象相同等特性，若多个工程价款优先受偿权并存，应按照债权比例进行平等清偿。

二、一般以房抵债

此种类型系指当事人之间基于基础法律行为产生了金钱之债，在债务履行期届满前或届满后又约定以房屋给付代替之前的金钱给付。

在此类型中，需要考察的是以房抵债的关系能否被认定为买卖关系，若可以，再考察受让人能否享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条规定的超级优先权；若不可以，承包人的工程价款优先受偿权就优于该受让人的权利。

以房抵债的关系能否被认定为买卖关系，首先需要当事人间有明确的买卖意思，《合同编通则解释》以签订时间为界将以物抵债协议分为履行期限届满前的以物抵债协议与履行期限届满后的以物抵债协议，可在此分类的基础上探求以房抵债的受让人间是否具有买卖合意。

1.履行期限届满前签订以物抵债协议的受让人间无买卖合意。履行期限届满前签订的以房抵债协议是担保性质的，不得认定为当事人间存在买卖合意。

这是由于在履行期限届满前，尚不能确定债务人能否履行到期债务。

双方签订以物抵债协议的目的仅是保障金钱债权的实现，债权人并不希望最终取得房屋所有权，通常双方约定若债务人到期不能清偿债务，对房屋进行变价最终实现金钱债权。

此时房屋仅是“中转站”，债权人并不想要取得房屋所有权，房屋变价后的金钱才是债权人的最终目的。

在此种情况下，以房抵债双方无买卖合意，受让人不属于“买受人”，其不应享有买受人超级优先权。

同时，根据《合同编通则解释》第二十八条第二款的规定，若当事人间约定“债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有”，该约定因违反流押、流质规定而无效，由此，即使当事人间可能存在缔结买卖合同的合意，也因违反该条款而归于无效。

综上，可以推定在履行期限届满前签订以物抵债协议的受让人的意思表示仅为在债务人不能履行到期债务时，可就该抵债财产的拍卖或变卖所得价款优先受偿，并无取得该抵债财产所有权的买卖合意。

2.履行期限届满后签订的以物抵债协议受让人间可能存在买卖合意。

履行期限届满后签订的以房抵债协议是在履行期限已届满，债务人不能履行债务，双方达成合意，以房抵顶债务。

《合同编通则解释》第二十七条明确，对于该类以物抵债协议，只要不存在影响合同效力的情形，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。

可见，该解释并未排除此种以房抵债协议中当事人存在达成买卖合意变更原有债权债务关系的可能性。

若当事人间有买卖合意，双方可明确约定变更原有债权债务关系为买卖合同关系。

虽然在“以房抵债”协议签订之前存在一般金钱债权，但当事人间达成了缔结买卖合同的合意，由债权人购买债务人所有的房产，债务人所欠债务用以抵销购房款，通过该以物抵债协议，原有债权债务关系变更为买卖合同关系。

此时可结合《执行执行异议复议》第二十九条的规定考察受让人能否具有超级优先权。

需要注意的是，为避免以房抵债受让人与债务人间恶意串通情况的出现，应充分运用证据规则，由主张以房抵债事实存在的当事人企服快车进行举证，法院应核查原债务的基本情况、原债务是否已届清偿期及原债务清偿情况、以房抵债协议中买卖合意的形成情况、以房抵债协议是否形成于查封前、合同约定价款与市场价值是否相符以及与未履行债务是否相符等情况。

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