如果你想购买房地产，除非你打算在家里继续下去，否则以企业的名义购买房地产更划算，无论是自用还是投资。而这里只讨论了非房地产企业转让非住房的情况。#老板与税# #税收筹划#

以下是如果以企业名义购买房地产，几年后增值，再转让时要缴纳多少税？

直接卖给企业或个人

在增值税方面，如果是一般的纳税方式，按9%缴纳增值税，增值税销项税额是全额售价÷（1 9%）×9%；按照简易计税方法，征收率为5%，增值税为转让差额÷（1 5%）×5%。简易计税只适用于2016年4月30日前取得的房地产或小规模纳税人转让其取得的房地产。

转让所得（收入减成本费用）纳入企业所得税应纳税所得额。

土地增值税的计算比较复杂。为了计算增值税和增值税税率，最高税率为60%。此外，获得房地产价格有三种方式：

评估价格、购房发票价格或核定征收。

印花税按产权转让书据缴纳，税率为0.5‰。

具体计算方面，以购房发票为扣除为例。三年前，一家企业以200万元（不含税）的价格购买房地产，现在以800万元的价格出售。企业按一般计税方式，支付房地产转让相关费用10万元。

增值税为800÷（1 9%）×9%=66.1万元（不考虑其他进项税）

附加税为66.1×(7% 3% =7.93万元)

印花税为800÷（1 9%）×0.5‰=0.37万元

土地增值税扣除项目=发票金额×[1 (转让年度-购买年)×5%])与房地产转让有关的税金 房地产转让相关费用=200相关费用×[1 3×5%]) 7.93 0.37 10 = 248.3（万元）。

增值额为800÷（1 9%-248.3=485.6(万元)。

增值率为485.6÷248.3=196%

土地增值税为485.6×50%-248.3×205.6（万元）

企业所得税[8000]÷（1 200-7.93-0.37-205.6]×25%=80万(仅转让房地产缴纳)

累计税金为360万，约占转让不动所得67%！实在是高！实在是高！

在这个时候，有些人可能会认为，如果以个人名义购买房地产，然后转让，土地增值税是可以免征的。事实上，根据《土地增值税暂行条例实施细则》，个人因工作调动或改善居住条件而转让原件自用住房，经向税务机关申报批准，居住五年以上的，免征土地增值税；居住三年以下五年的，减半征收土地增值税。居住不满三年的，按照规定征收土地增值税。因此，我们在本文中讨论的是非住房。如果不属于住房，在土地增值税中，只要是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和单位个人，纳税人为土地增值税的，应当按照本条例缴纳土地增值税。

事实上，你必须这样考虑：这些税最多的是土地增值税。土地增值税的原因是土地增值税带来的。土地增值不是企业经营的结果，而是经济发展和市场环境变化带来的增长。这些增长的效益更简单，相当于国家给企业带来了福利，这本身就是一笔意想不到的财富。如果你多交税，不要抱怨！

企业与企业之间的转让

在许多税收筹划案例中，涉及房地产转让，事实上，国家重组事项确实有很多优惠政策，如房地产、土地使用权包装转让（资产与相关债权、债务、劳动力转让）不征收增值税。

对于所得税，如果符合特殊税务处理的重组行为或投资非货币性资产的条件，则无需缴纳所得税。但企业所得税不是优惠政策，而是递延纳税政策，即转让人暂时不纳税，无限期向受让人或被投资企业继续纳税，整体企业所得税没有减少。

正如本文所讨论的，如果企业准备在未来购买房地产时赚取差价，就必须收到真金白银，不符合重组优惠条件，不能享受企业所得税优惠。

也有一些案例是利用亏损企业收购，然后转让，然后应纳税所得额可以留在亏损企业消化，不缴纳企业所得税。但是，要想操作成功，至少需要一年的时间才能满足条件，受让人是否能接受，还存在反避税的风险。与节省的税收相比，中间的收购成本、时间、人力、风险等成本可能大于损失。

税收负担最重的土地增值税也是如此。只有满足企业合并、分立、单位或以房地产价格投资的条件，将房地产转让给被投资企业，才能满足不征收土地增值税的条件。

因此，只要是出售，无论是直接出售房地产，还是间接出售股权，都需要缴纳土地增值税。

最后，国家在制定政策时必须充分考虑所有的可能性。在税法越来越完善的今天，几乎所有的漏洞都被堵住了。因此，当你看到税收筹划时，你应该仔细看待每一个细节。有些路可能走不通，或者只是一条错误的路。如果你努力工作，你只能有很多风险。