借名买房具有一定的风险，一是实际产权人和名义产权人容易产生纠纷，二是如果名义产权人恶意出售房屋，第三人善意购买，实际产权人会面临失去房屋的危险。

若计划借名买房，应尽量通过书面协议约定房屋权属，对名义产权人的不当行为进行约束；在条件允许时尽快进行房屋产权登记变更。

导言：

亲戚之间借名买房，实际产权人在过户之前卖房，名义产权人拒绝给付售房款，实际产权人该如何维权呢？

基本案情：

2016年5月，蒋先生计划购买上海市某区房产，由于蒋先生长期在外地出差交易不便，加上房地产新政策实施，实施后售楼成本升高，时间紧急，所以蒋先生以亲戚李某军的名义购买。

7月，李某军与蒋父签订《协议书》，约定：双方协商对涉案房产进行第三方买卖（借李某军的名义买房，实际产权人为蒋先生），处理完后蒋父同意支付李某军48万元……。

其后，蒋先生通过其父亲（蒋父）及其本人账户支付了首付款和所有其他交易费用，并且一直支付房贷至今。

2021年7月，蒋先生决定出售该房产，但房产登记在李某军名下，李某军拒不配合过户，以此来要挟蒋先生索要巨额回报，并且拒不配合由蒋先生接收涉案售楼款。

蒋先生不得己诉诸法院，聘请律师代理诉讼。

律师意见：

本案中，被告李某军确认其与蒋先生之间存在代持房产的关系，本案的争议焦点为：

蒋先生是否有权要求被告支付售楼款，被告要求扣除48万元是否应予支持。

对此分析如下：

首先，关于蒋先生是否有权要求被告支付售楼款的问题。

被告虽主张涉案房产系蒋父出资购买，并提交了李某军与蒋父签订的《协议书》，但从蒋先生提交银行转账记录看，涉案房产的首付款及贷款部分是由蒋先生转账至被告账户，可见蒋先生由实际出资；而且，蒋先生与蒋父系父子关系，蒋父与蒋先生均表示蒋父系受蒋先生委托代为处理涉案房产事宜，蒋父亦表示其有权将相关债权转让给蒋先生，故蒋先生有权向被告主张出售涉案房产的售楼款。

其次，李某军与蒋父签订的《协议书》，是双方真实的意思表示，合法有效，蒋父理应支付其此笔款项。

双方均确认涉案房产出售后的售楼款为450万元，根据协议书的约定，被告可从出售房屋的尾款中扣除48万元之后支付给蒋先生，故被告应向蒋先生归还售楼款402万元（450万元－48万元）。

结案：

最终法院支持了原告的诉求，将售楼款归还给蒋先生。

判决如下：

一、被告李某军于本判决生效之日起十日内向蒋先生归还售楼款402万元；

二、驳回蒋先生的其他诉讼请求。

律师感言：

借名买房具有一定的风险，一是实际产权人和名义产权人容易产生纠纷，二是如果名义产权人恶意出售房屋，第三人善意购买，实际产权人会面临失去房屋的危险。

上海企服快车周宇龙律师提醒广大购房者：若计划借名买房，应尽量通过书面协议约定房屋权属，对名义产权人的不当行为进行约束；在条件允许时尽快进行房屋产权登记变更。

文案：华 莉

编辑：丁金金

审核：曹 凯

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