实践中，部分房产买卖方通过阴阳合同、合并交易等方式进行房产买卖，这种行为侵害了国家税收利益，容易被法院判决合同无效，严重的可能会受到法律的惩罚。

案情介绍：

老朱在2015年获得一套动迁安置房（系争房屋）。

2017年9月，老朱与小白签署了《动迁房预购预售合同》，约定老朱（甲方）将系争房屋以125万元价格转让给小白（乙方）。

合同约定，“在甲、乙签订本协议之日起直至过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分由乙方支配，贬值风险由乙方承担。

乙方有权代表甲方和其买受人签订涉及本房的协议，并代收定金及其本房房款，甲方认可并承担如果因为甲方违约造成乙方与乙方买受人约定的违约责任。”后小白按合同约定先后支付了95万元，余款30万元约定在系争房屋过户后支付。

2021年6月28日，小白通过中介挂牌出售系争房屋，小黑意欲购买。

二人签署了《房地产买卖协议》，约定房屋总价款173万元。

协议还约定，“甲、乙双方在履行本协议过程中发生争议，若通过协商未能解决，应向该房地产所在地人民法院起诉，争议解决过程中守约方产生的律师费由违约方承担。”《房地产买卖协议》尾部还有“此房为甲方二手购入，现今转卖给乙方，甲、乙双方均已知晓。”的手写内容。

后小黑支付了143万元，余款30万元约定过户后支付。

2021年7月5日，老朱（甲方、转让方）、小白（乙方、原受让方）、小黑（丙方、现受让方）签订《三方协议》，约定“一、自本协议签订之日起，系争房屋的受让方主体变更为丙方，乙方将《动迁房预购预售合同》中记载的受让方权利义务一并转移给丙方；

二、乙方已支付的全额房款权益均由丙方继受，且乙方在本合同签订的当天，应将与甲方签订的所有合同、文书、付款支付凭证等原件一并交付给丙方，甲方确认已收到乙方向其支付的该房屋房款95万元，剩余房款30万元要求丙方支付给甲方，甲方不得另行要求丙方支付关于该房屋的任何款项；

三、甲方承诺在收到丙方支付的剩余房款30万元后，即将该房屋交付给丙方占有使用；

四、甲方已经知晓该房屋由乙方主体变更为丙方主体的所有事项，完全配合将该房屋产权过户至丙方名下，甲方不承担该房屋办理产权证、过户、缴税等所有一切费用。”《三方协议》签订当日，小黑向老朱转账支付15万元，老朱出具《收款收据》载明收到小黑系争房屋部分房款15万元。

小白还在其与老朱所签《动迁房预售预购合同》上备注“此合同购买方已变更为小黑。”

后老朱房屋交易限制期满，但经小黑多次催促，老朱仍未配合小黑办理网签及过户手续。

小黑无奈之下诉至法院，要求：

1.判令老朱协助小白办理将系争房屋产权登记过户至小白名下的手续，再由小白协助小黑办理将系争房屋产权登记过户至小黑名下的手续；

2.判令小白赔偿小黑律师费5万元。

后法院查明，小白和小黑均具有购房资格。

法院审理：

法院经审理认为，老朱、小白所签《动迁房预购预售合同》中关于在过户前可以变更买受人之约定，属于利他合同，在无法定无效情形之下系有效。

然本案中，根据各方之间买卖合同缔结情况、合同约定内容、合同履行情况，并结合小黑的陈述，实际上系争房屋系由小白向老朱购买后，再加价48万元出售给小黑，其中存在两次交易。

三方通过签订《三方协议》约定将系争房屋购买方由小白变更为小黑，并由老朱直接将系争房屋过户给小黑，属将两次交易变更为一次交易，损害了国家税收利益，应属无效，且老朱、小白、小黑对此均有过错，对小白认为其已退出系争房屋买卖关系，老朱、小黑已直接建立房屋买卖关系的意见不予采纳。

老朱与小白，小白与小黑分别就系争房屋达成的房屋买卖合同均合法有效，应予恪守。

老朱、小白均负有按约将系争房屋过户至己方合同相对方名下之义务，现小黑诉请将系争房屋产权从老朱名下登记过户至小白名下后，再登记过户至小黑名下，符合合同相对性。

系争房屋属动迁安置房，已满足动迁安置房上市交易的条件，不存在履行障碍，故对小黑的上述过户诉请予以支持。

小黑、小白一致同意在过户手续办理后由小黑直接支付老朱尾款15万元，与法不悖，自可准许。

老朱认为两手买卖的差价应由其享有以及小黑已付款15万元系额外费用的意见，均无任何依据，不予采纳。

小白与小黑签订买卖合同时，系争房屋产权登记在老朱名下，小黑应当明知将通过签订《三方协议》的方式由老朱直接配合其办理过户手续。

后因老朱不愿意配合过户引发诉讼，考虑到小黑对《三方协议》的签订亦有过错，故对小黑要求小白支付律师费的诉讼请求不予支持。

最终，法院判决：

一、被告老朱协助小白办理将系争房屋产权登记过户至被告小白名下的手续；

二、被告小白于上述判决主文第一条履行完毕之日起十日内协助原告小黑办理将系争房屋产权登记过户至原告小黑名下的手续，原告小黑于过户手续办理后当日支付被告老朱购房尾款15万元；

三、驳回原告小黑的其余诉讼请求。

律师说法：

实践中，部分房产买卖方通过做阴阳合同、合并交易等方式进行房产买卖，这种行为侵害了国家税收利益，容易被法院判决合同无效，严重的可能会受到法律的惩罚。

上海企服快车周宇龙律师提醒购房者，房屋买卖要依法合规，切勿贪小失大，遇到交易过程中的不合法现象要保持警惕，谨防上当受骗。

相关法条：

《民法典》第一百五十三条 【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条 【恶意串通的民事法律行为的效力】行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

第一百五十五条 【无效、被撤销的民事法律行为自始无效】无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

文案：曹 凯

编辑：周志坚

审核：李雨新