国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条第二款规定：

“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；

2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：

“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

由此可见，国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。

观点二：同村村民签订农村房屋买卖合同后，买方村民只有一处宅基地的，合同才有效。

湖北省高级人民法院

（2015）鄂民申字第01977号

依据我国相关政策和法律规定，农村房屋土地买卖与城市房屋土地买卖具有不同的要求和特性。

农村房屋的转让涉及到农村集体土地使用权主体的专属性，故对农村房屋买卖的主体具有特别的要求，也即只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，且受让的农村集体经济组织成员仅能享有一处宅基地时方确认为有效。

观点三：同村村民之间买卖农村房屋，买方在签订合同后，导致其拥有不止一处宅基地的，买卖合同不一定无效。

安岳县人民法院

（2019）川2021民初2562号

本院认为，从2009年双方订立协议来看，李某炳与李某西均为安岳县白塔寺乡三桥村村民，李某西系可受让李某炳房屋的适格主体，双方订立的书面协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，被告提交的安岳县人民政府社员宅基地使用证显示，该宅基地的户主系本案被告，协议签订双方系亲戚关系，事后，其共有人一直未行使撤销，从交易习惯可以认定其卖房行为被共同使用人许可。

故对被告以未经共同人同意的抗辩事由不予支持。

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村农民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定并非效力禁止性规定，不能以此为由认定原、被告签订的协议无效。

观点四：不同村的村民之间签订的农村房屋买卖合同的，合同无效。

重庆市南川区人民法院

（2019）渝0119民初6025号

涉案农村房屋买卖，基于“房地一体”主义，农村房屋对应的宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相关联，具有福利和社会保障功能，法律、法规和国家政策均禁止在非同一集体经济组织成员之间进行宅基地使用权的转让。

本案原被告系非同一集体经济组织成员，双方于2015年11月26日签订的《房屋买卖合同》损害法律、行政法规以及国家政策维护的社会公共利益，进而违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项之规定，应当被认定为无效。

北京市高级人民法院

（2018）京民申4947号

本院经审查认为，宅基地使用权是本村集体经济组织成员享有的权利，杨秋付与何秀苹签订的《协议书》中转让标的包括宅基地及其上的房屋，农村房屋买卖涉及宅基地转让的，一般只能转让给同一集体经济组织成员。

房屋买卖合同签订时杨某某的妻子和儿子虽然为农民，但其并非沙子营村集体经济组织成员，故杨某某据此主张买卖合同有效不能成立。

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