《上海市房地产买卖合同》的《补充条款（二）》一般都会作如下约定：“在签订本合同时，甲、乙双方都已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理：

1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；

2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应当赔偿相应的损失。”

关于上述约定的正确理解是：

（1）只要乙方限购导致不能过户且房产交易中心出具《不予办理房地产交易、过户通知》，则合同自动解除；

（2）如果是在签订居间协议或居间版房屋买卖合同之后，网签之前，国家或上海市出具新的限购政策，导致即便签订了网签合同也不能过户的，则属于不可抗力【《合同法》第一百一十七条：

“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”】双方互相不负违约责任，相互只能根据《合同法》第九十七条的规定【合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

】要求对方终止履行，恢复原状（甲方退房款，乙方配合撤销网签）；

（3）如果在签订居间协议或居间版房屋买卖合同之前，乙方就是限购对象，故意隐瞒其限购的事实而签订网签合同，导致不能过户的，则甲方除有权要求乙方赔偿损失。

关键是，这里的赔偿损失是赔偿实际损失还是赔偿网签合同约定的逾期违约金（一般是万分之五）和解除合同的违约金（一般是总房价的20%）？从字面理解，应当是实际损失（如房价下跌给其造成的损失，因交易而发生的交通费、通讯费等经济损失）而非违约金。

此外，从网签合同的违约条款也可以看出不能直接以限购导致不能过户为由主张逾期违约金（一般是万分之五）和解除合同的违约金（一般是总房价的20%）。

此外，在计算守约方的实际损失时需要注意损益相抵原则，即守约方因违约方的违约在遭受损失的同时也得到利益的，应将其所得到的利益从应得的赔偿金额中扣除。

如卖房人在遭受交通费、通讯费等经济损失的同时，也得到了房价上涨的利益，则应当将前者减去后者作为其实际损失。

此差额如果是正数，则由买房人赔偿给卖房人；如此差额是负数，则互相不赔偿（不可能守约方赔偿违约方）。

那么，卖房人可否以买房人没有按约付款为由主张逾期违约金和解除合同的违约金呢？即限购一般还会导致银行贷款在过户前不能审批通过，买房人一般也不能现金补足，这样的话，买房人就构成付款逾期，卖房人就可以主张逾期违约金（一般是每日未付款的万分之五），超过宽限期或者催告期，卖房人就可以向买房人主张解除合同的违约金（一般是总房价的20%）。

这其实就是卖房人有没有机会适用上面的条款的问题，其实也就是网签合同什么时候解除的问题？再深究就是网签合同是否自动解除或者买房人是否有解除权并行使解除权的问题。

《合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。

附生效条件的合同，自条件成就时生效。

附解除条件的合同，自条件成就时失效。

当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。” 《上海市房地产买卖合同》的《补充条款（二）》是一个附解除条件的合同，自条件成就时【因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》】网签合同自动解除。

这样，卖房人也就没有机会适用网签合同中关于逾期违约金（一般是万分之五）和解除合同的违约金（一般是总房价的20%）的条款了。

但是，在买房人限购导致不能过户的情形下，房产交易中心往往不出具《不予办理房地产交易、过户通知》。

这样，上述解除条件就不成就，合同就没有自动解除（即合同还处于有效状态）。

这样，如果买房人符合合同中关于逾期违约金（一般是万分之五）和解除合同的违约金（一般是总房价的20%）的条款时，卖房人就可以适用上述合同条款来向买房人主张逾期违约金（一般是万分之五）和解除合同的违约金（一般是总房价的20%）。

至于违约金的调整则是另外一回事。

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