《物权法》第15条该怎么用 房地产法律专家网

第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

相当意义上，《物权法》第15条确立的“区分原则”，是物债两分观念确立在我国民事立法上最具代表性的体现。

学理上，针对该原则到底区分了什么，或者说应该区分什么，还有不同立场，但这似乎并未影响到司法审判。

不过，在其实践运行中，一种倾向值得重视，即把“不得办理物权登记”等同于“未办理物权登记”，并将法律、行政法规中一些后果为“不得转让”（有时是一定行为“须经审批”）的条文，限定为单纯针对“物权变动”之规范，进而，简单依“区分原则”认定“不得转让”的物权移转“合同”有效。

而这，可能恰恰是有问题的。

其逻辑路径可抽象为：不得转让→不能物权变动→未办理物权登记→区分原则→不影响合同效力→合同有效。

最具代表性的裁判理由，可以简化为，“XX法第XX条所称不得转让，针对的是物权变动，不影响合同效力，案涉合同有效”。

1.不得变动≠未变动

文义上，两者的区别显著，自不待言。

他者，不得变动重在行为前端规制、未变动重在事实状态描述。

第15条所言“未办理物权登记”，仅可在“事实状态”层面加以解读。

《物权法》第15条之本意和初衷，是为了矫正既往混淆合同效力与合同履行的错误认识，其预设案型为：

（1）区分原则立基之物（权）的移转，以完全流通物为一般，以充分意思自治为典型。

即便物权变动未完成可能受到非当事人原因之干扰，但债权契约之订定，本不涉及效力面的质疑。

《物权法》施行后，第15条作用的发挥仍应以前述场合为主，质言之，应为“可变动却未变动”情形，未变动仅为事实而非当事人交易的固有“结果”；

（2）不得转让之下，已是“确定不能变动”而非“可变动却未变动”，局面至此，在当事人为交易时即已确定，原因在哪里？就在法律规制条文的“假设”部分。

由此可见，将不得变动情形纳入调整范围，远非区分原则能力所及，更进一步说，是大大超出甚至完全不同于。

而在现实，区分原则发挥作用的实践案型，绝对一点说，都不属于“可变动却未变动”。

2.区分原则无评价法律行为效力之一般功能

法律行为效力评价，自有其价值考量和逻辑体系。

无论是区分原则的原型亦或《物权法》中的区分原则，其从来都没有被赋予判断法律行为（合同）效力的功能和使命。

我们当然不能说，“借助区分原则”认定合同有效的结论一定错误，但其可能性确实不能绝对避免，这是进路缺失下的必然。

对法律中为数众多的“不得转让”条款（对法律中“转让”等语词含义的精准理解，也是目前急需厘清的问题。

参见笔者《物权法中“处分”“转让”之惑》一文，“民商辛说”2018年3月27日），其所对应的法律行为效力为何，关键在厘清法条规范性质，后作整体评估判断，显然不能以“区分原则”草草了之。

即便是在部分对相应条款相对完整的规范目的作了一定分析的“本院认为”中，我们也不难发现，其中真正左右裁判者思维的，仍为“区分原则”。

其推进模式或为：强制性规定要么针对合同效力、要么针对物权变动，为避免过度干预合同自由，尽量将法律之“强制性”引向“物权变动”，至此即可落入“区分原则”射程。

问题是，裁判者可能忽视了这些法律条文中，立法者的真正关切究竟在哪里。

第15条该如何适用

第15条包含两个分句：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

1.分句1是对《合同法》有关合同生效立场的归纳和重述，意在强调：

当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护）、第44条第1款（依法成立的合同，自成立时生效）规定。

分句2建立在分句1基础上，在合同生效后，其效力 “物权登记办理与否”相区隔，但不能进而得出，未办理物权登记的，合同亦有效的推论（应有之义另如，更不能在已经办理物权登记与合同有效之间建立逻辑关系）。

合同是否有效，仅有赖法律、行政法规强制性规定的具体情形。

2.第15条与合同效力之间的关系为，如果合同无其他被否定评价的法定事由，则当事人仅以未办理物权登记为由请求确认合同无效（影响合同效力）的，不予支持。

需通过其他法律强制性规定对合同效力作出认定时，即便客观上存在“未登记”的表象，也不需要“区分原则”发挥作用。

3.民事审判中，著例在《房地产管理法》等兼具管理色彩的法律中，比如其第38条（下列房地产，不得转让：

1.以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

3.依法收回土地使用权的；

4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

5.权属有争议的；

6.未依法登记领取权属证书的；

7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形）。

客观地看，各类情形下，物权变动都没有办法发生，但认定无效也好、有效也罢，其理由都和所谓“区分原则”无关，而是要对各项具体规定从规范配置角度作出精准解读。

退一步说，如果认定有效，那也是区分原则之外的其他评价因素在发挥作用，在此前提下，如当事人再以“未办理物权登记”为由主张合同不生约束力，区分原则或许才能勉为其难。

作为一项旨在“区分合同效力和物权效力”的规则（参见胡康生主编《物权法释义》，法律出版社2007年3月第1版，第50页中），第15条无论如何都不应成为判断合同效力的法律依据，如此操作，很有可能就是在实质性地违反该条之立法本意。

类似区分原则被误用的情形，还有《民法总则》第146条第1款（参见笔者《通谋虚伪表示之“无效”》一文，“民商辛说”2018年3月27日）。

惟不同者，区分原则往往被当做认定合同有效的依据，通谋虚伪表示被视为认定合同无效的利器。

结语

本文无意争论法条援引之是非，而是想探讨其背后裁判思维的妥当性问题。

不轻易认定合同无效是值得肯定的裁判取向，但这不能以“路径紊乱”为代价。

假如矫枉必须过正，那么审判实践中绝大多数乃至全部假区分原则认定合同有效之情形，似均值商榷。

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