房地产评估：破产企业房地产的处置方式

破产企业房地产的评估范围应严格界定为“破产财产”，对不属于“破产财产”的企业的房地产不能作为评估对象。

一、属于“破产财产”的房地产

根据法律和政策规定，房地产作为破产财产的范围主要有：

1.破产企业所有的厂房、车间、其他房屋和这些建筑物所附属土地、楼间空地、绿地、道路等；

2.破产企业拥有的依法通过出让、转让方式有偿取得的土地使用权。

二、不属于“破产财产”的房地产

1.企业无偿取得的划拨土地使用权不属于破产财产；

2.带有公益性质的房地产，原则上不应作为破产财产；

3.已作为担保的财产不属于破产财产，担保物的价款超过其所担保的债务数额时，超过部分属于破产财产。

三、破产企业房地产的处置方式

(一)由于破产企业房地产处置的最终目的是用来偿还债务，不同的处置方式对评估结果都有着很大的影响。

1.对有广泛参与度和市场需求的房地产，可选择拍卖处置方式；

2.对市场需求有限的，不可能形成激烈竞争的，可选择竞价转让处置方式；

3.对于产权关系复杂，地处偏僻，贬值严重，面临拆除等无法正常处置的特殊性房地产，宜采用协议转让处置方式，以抓住有限的处置机会；

4.对标的巨大，有实力参与竞争的市场需求者不多的房地产，可选择公开招标转让方式。

一种房地产应该采取什么样的方式进行处置，需要评估人员做深入细致的调查工作，要了解该种房地产的功能及市场情况，而不能随意处置。

(二)在破产企业房地产处置中要特别注意对土地的处置。

目前，我国破产企业的土地使用权大多是以行政划拨方式取得的。

在处置划拨土地使用权时，应允许企业在补交一定比率的土地出让金后，将划拨土地纳入破产企业的财产用于清偿债务。

根据国家土地管理局1992年3月8日颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第26条规定：

采用这种办法，从短期看，国家做出了牺牲；从长远看，则是必要的，也是可行的。