前不久,我公司发现本市另一家房地产公司在其开发的住宅小区的大门口、每栋楼的楼身、入口处及售楼广告上都有"纽约花园"的图文标识.我公司认为,某房地产公司未经我公司同意,使用与我公司注册商标几乎相同似的楼盘名称,很容易造成公众混淆,侵犯了我公司的商标专用权.于是我公司派我去与某房地产公司交涉,要求其停止侵权,立即销毁侵权标志.但是某房地产公司认为,2006年9月20日市地名委员会办公室向其颁发《地名使用批准书》,批准其开发的住宅小区使用"纽约花园"的标准地名,后来市房屋土地资源管理局还向其颁发了"纽约花园"住宅的外销商品房预售许可证,这些表明其使用该地名是经过有关行政部门审批的,不构成商标侵权.我想咨询一下,从法律的角度来看,某房地产公司使用与我公司商标相似的楼盘名称及其标识的行为是否合法?现在某房地产公司使用"Newyork纽约花园"进行房屋销售确实给我公司造成不利影响,使得我公司的好几个房地产项目面临停止运作的境地,我公司该怎么办好?

《地名管理条例》第3条:"地名管理应当从我国地名的历史和现状出发,保持地名的相对稳定.必须命名和更名时,应当按照本条例规定的原则和审批权限报经批准.未经批准,任何单位和个人不得擅自决定."

《商标法实施条例》第49条:"注册商标中含有......地名,注册商标专用权人无权禁止他人正当使用."

《关于保护服务商标若干问题的意见》第7条第2款:"......以正常方式使用商号(字号)、姓名、地名......不构成侵犯业务商标专用权行为,但具有明显不正当竞争意图的除外."

《民法通则》第118条:"......商标专用权......受到剽窃、篡改、假冒等侵害的,有权要求停止侵害,消除影响,赔偿损失."

判断楼盘名称是否构成对房地产商标专用商标的侵权,关键是看使用楼盘名称的开发商提供出售楼盘的服务时会不会与商标使用方的服务发生混淆,以及使用楼盘名称是否有合法、正当的理由.

(一)开发商将地名作为楼盘名称使用应当合法合理,不能有不正当竞争意图,否则就构成侵权.

首先,虽然某房地产公司以其得到行政部门批准使用"纽约花园"的地名,不可能构成商标侵权的说法不正确.贵公司的"纽约Newyork"商标是根据商标法取得的房地产服务商标,根据《商标法》第4条第3款的规定,服务商标和商品商标同样应当受商标法的保护.而某房地产公司使用"纽约花园"的地名,是根据国务院颁发的《地名管理条例》第3条的规定,经过地名管理机构即市地名委员会办公室批准取得,无论是法律依据还是取得程序方面,贵公司取得的"纽约Newyork"商标专用权的效力都比某房地产公司取得的"纽约花园"的地名使用权的效力更强.严格来说,某房地产公司取得的地名使用权的实质并非是权利,而是政府的一种审批和认可,其 不 能 成 为排除某房地公司使用该地名的行为侵犯贵公司的商标专用权的依据.因此,某房地产公司以其得到市地名委员会办公室、市房屋土地资源管理局等等行政部门批准而使用"纽约花园"地名 不构成商标侵权的说法是不正确的.

其次,某房地产公司使用与贵公司注册商标相似的地名不合理法.虽然根据《商标法》第49条的规定,虽然贵公司"纽约Newyork"商标中含有地名,该地名属于公共领域词汇,贵公司不能垄断使用该地名,其他人可以合理使用该地名.但是,某房地产公司开发的住宅小区使用"纽约花园"为地名,实际上"纽约花园"是该住宅小区的"名称",其使用的该名称又与同样从事房地产的贵公司的"纽约Newyork"商标相似,这样会使消费者误认是贵公司出售的楼盘.另外,贵公司"纽约Newyork"商标的声誉在一定程度上为"纽约地带"楼盘的知名度的提高产生一定的影响,某房地产公司在贵公司获得"纽约Newyork"商标将近一年后,才取得"纽约花园"地名,并且还在相同的城市使用,这不得不认为某房地产公司有利用贵公司"纽约Newyork"商标的知名度获得商业利益的嫌疑.因此,某房地产公司使用几乎同贵公司的注册商标相似的"名称"的行为,不属于商标法中所规定的合理使用,相反却有明显不正当竞争意图,根据《关于保护服务商标若干问题的意见》第7条第2款的规定,某房地产公司侵犯了贵公司的商标专用权.

最后,某房地产公司既然有侵权行为,就应当承担侵权责任.某房地产公司开发的住宅小区使用"纽约花园"的地名,与贵公司的房地产服务商标几乎相似,其使用行为侵犯了贵公司的商标专用权.根据《民法通则》第118条的规定,贵公司可以要求某房地产公司停止侵犯注册商标专用权的行为,立即销毁侵权标志,并且向贵公司赔礼道歉,消除因侵权而给贵公司带来的影响,并赔偿侵权损失.

(二)为了及时制止商标侵权行为,商标注册人贵公司可以向人民法院申请诉前停止侵犯注册商标专用权.

贵公司有证据证明某房地产公司正在实施侵犯贵公司商标专用权,如不及时制止,将会使贵公司的好几个房地产项目面临停止运作,为此遭受难以弥补的损害,这时贵公司就可以先向人民法院申请诉前停止侵犯注册商标专用权,使贵公司的合法权益及时得到保护,减少损失.贵公司在申请诉前停止侵犯商标权时,应当注意以下几点:

1.贵公司应当向某房地产公司侵权行为地或者某房地产住所地(即其主要营业地或者主要办事机构所在地)对商标案件有管辖权的人民法院提出诉前责令停止侵犯注册商标专用权,否则如果选择没有管辖权的人民法院起诉,贵公司必然会因人民法院不予受理而耽误时间.

2.贵公司要充分提交充分的证明材料,不然有驳回申请的风险.在申请诉前停止侵犯商标权时,贵公司要提交申请书、贵公司享有"纽约Newyork"商标的权利证明、某房地产公司实施商标侵权行为的等证据.申请书中应当载明贵公司与某房地产公司及其基本情况、申请的具体内容、范围和理由等事项,申请的理由应当包含某房地产公司侵权行为如不及时制止会使贵公司合法权益受到难以弥补的损害的具体说明.

3.贵公司向人民法院提出诉前停止侵犯注册商标权的申请时应当向法院提供担保,如果不提供担保,则有驳回申请的可能.

4.贵公司在人民法院采取停止侵犯注册商标权后15日内应当向该法院提起诉讼,否则人民法院会解除停止侵权措施,并且如果给某房地产公司造成经济损失,贵公司还要承担赔偿责任.

5.贵公司向法院提出诉前停止侵犯商标权后,如果法院裁定不予受理,贵公司可以在收到裁定之日起10日内申请复议一次.值得注意的是,复议期间不停止裁定的执行.

商标能为企业带来超额利润,商标所有人依法注册而取得的商标专用权是企业的一种无形资产,这种无形资产被他人侵占后,将会或多或少给企业带来损失.因此通过协商、起诉或者向工商行政管理部门投诉这三种途径,将会使自己的商标专用权得到维护.