土地增值税和契税是两种不同的税制，尽管土地使用税和契税都是对土地使用权和房屋等权属征收的税，但是二者却有着明显的差异。

按照土地增值税法和契税法的规定，土地增值税和契税主要有如下几个方面的区别：

一、定义不同。

1、契税是转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

2、土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

二、征税范围不同。

1、契税的征税范围主要包括国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。

2、土地增值税的征税范围分为基本征税范围、特殊征税范围和企业改制重组土地增值税政策，其中不包括国有土地使用权出让所取得的收入。应该说，不同的征税范围有不同的征收标准，比如特殊征税范围中的合作建房土地增值税的征收是，对于企服快车出地、企服快车出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

三、税率和计税依据不同。

1、契税执行3%至5%的幅度税率。契税的计税依据为不动产的价格，但由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法也有差别。比如，土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说，交换价格相等时，是免征契税的；交换价格不等时，由多支付的货币、货物、无形资产或其他经济利益的企服快车缴纳契税。

2、土地增值税。土地增值税实行四级超率累进税率，即

（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

（3）增值额超过扣除项目100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收，一般采用速算扣除法，即计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目乘以速算扣除数系数计算得出。其中，土地增值税增值额的计算，主要涉及应税收入和扣除项目的确定。

四、纳税义务发生时间和纳税期限不同。

1、契税纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

契税的纳税期限为纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

2、土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房屋买卖合同，房地产评估报告以及其他与房地产有关的资料。

总之，土地增值税和契税因为税制不同，二者无论是从税种的定义、征税范围、税率和计税依据，以及纳税义务发生时间和纳税期限均有不同。当然，土地增值税和契税在税收优惠政策上也有很大的不同。因此，不同的纳税人应根据土地增值税法和契税法的规定缴纳相关的税金。

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2021年11月2日