“营改增”后，房地产企业及税务机关一致被售房开票问题困扰，如已售未开票改增值税的发票开具、预售开票、销售开票等问题，下面综合相关规定说明如下：

一、关于已售未开票改增值税的发票开具

已售未开票改增值税的发票开具，是指在营改增以前，按照营业税纳税义务发生时间已缴纳营业税或者虽未缴纳但是纳税义务发生在营改增之前，不动产销售发票尚未开出，营改增以后如何开具发票。

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十七条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

也就是说，营改增之前预售或者完成销售，已缴纳营业税但未开具营业税发票的，营改增以后开具增值税普通发票。

同时，《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（2016年第23号）也明确，纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票。

这里需要说明的是，已售未开票开具增值税发票的前提是已经缴纳营业税，纳税人如果纳税义务发生在营改增之前，但是实际没有缴纳，欠交应交纳的营业税，应怎么处理？首先我们需要明确的是，营业税改增增值税并不改变营业税纳税义务发生时间，因此营改增文件财税[2016]36号文件附件2明确，试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为,因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。

其次，如果纳税人按规定的纳税义务时间没有缴纳营业税，按规定不能开具增值税发票，因为申报缴纳营业税是补开增值税票的前提，另外基于以票控税的要求，也应在开具增值税发票前缴纳营业税，因此，在这种情况下，纳税人应先补交营业税，然后按照已缴纳营业税的情况处理。

根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（以下简称“2016年第53号”），纳税人应将增值税税控开票软件升级到**新版本（V2.0.11），升级版增加了6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。

“未发生销售行为的不征税项目”603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。

当然，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

二、预售开发产品收取款项开具发票

“营改增”政策出台以前，房地产企业预售开发产品开具地税系统监制的费办证发票，交易完成再开具办证的不动产转让发票来，但是营改增以后，企业财务人员和税务人员都纳闷了，房地产开发企业销售自行开发的房地产预收房款怎么开票呢？各地的政策掌握和解读也相去甚远，提出不同的解决办法，甚至有人对预售房开票是否合法提出了质疑。

这一问题随着2016年第53号的下发迎刃而解。

根据该公告第九条规定，对发票代码进行升级后，纳税人应将增值税税控开票软件升级到**新版本（V2.0.11）后，已经有专门的发票代码用于“销售自行开发的房地产项目预收款”开具发票。

需要确认的是将开票系统升级到（V2.0.11）版本，然后选择发票代码为602的“销售自行开发的房地产项目预收款”进行开具。

需要说明的是开具的发票仅作为收支的凭证，不作为资产价值确认和抵扣进项税的依据，也就是说只有往来结算的证明作用。

当然，还要特别提醒：房地产预收款不得开具增值税专用发票、发票税率栏应填写“不征税”、预收款的次月预缴增值税，预交的计算方法如下：

一般纳税人新项目预缴计算：

应预缴增值税＝预收款÷（1＋11％或者5％）×3％

小规模纳税人或者一般纳税人老项目预缴计算：

应预缴增值税＝预收款÷（1＋5％）×3％

三、开发产品销售的发票开具

营改增以后销售开发产品，当然应按规定开具增值税专用发票或者普通发票。

在营业税下，预售收入纳税义务发生即缴纳营业税，不动产销售发票一般情况下在销售面积确定并办理产权证时才开具，开票时间不影响纳税义务发生时间。

营改增后销售不动产采用的是预收房款按照3%预缴增值税，销售行为发生后纳税义务发生，按照一般计税方法适用税率11%或者简易计税方法按征收率5%计算应交纳税额，如果同营业税下一样，在销售面积确定并在办证时才开具增值税发票，显然是延迟开票，就意味着延迟纳税。

根据纳税义务的规定，房地产企业销售不动产在销售当天纳税义务发生，但是先开具发票的，为开具发票的当天。

开发产品销售的发票开具问题其实的实质是纳税义务发生时间问题。

如果是按照开具增值税发票申报收入，那就要在销售当期开票，如果在收入确认时暂不开票，但是按规定申报应税销售收入发票可延迟到办证时开具。

当然需要说明的是，一般纳税人新项目可以根据销售对象分别开具增值税专用发票或者普通发票，税率为11%，小规模纳税人或者是一般纳税人老项目也可根据销售对象开具增值税专用发票或者普通发票，征收率为5%。

不论是普通发票还是专用大票，开具时价税都要分离。

【关注税牛网，获取更多财税资讯】

税牛网--财税专业服务平台！我们提供企业注册、企业变更、企业注销、资质代办、商标代理、代理记账、纳税申报、会计培训、财税内训、财务审计、税务鉴证、财务顾问、财税咨询、税收筹划等专业服务!我们将竭诚为您服务，为您的事业发展保驾企服快车！