合同当事人在签订合同时负有通知义务，应将对合同相对方利益有重大影响的事项告知对方，否则对方可以重大误解等理由主张解除合同，或主张因未履行通知义务给合同相对方造成的损失。

案情介绍：

于某是一名房产中介，早年购买了一套两室一厅的房子（涉案房屋），带北向的阳台。

于某将北面阳台进行了改建，做成了一间北向的卧室。

2019年，于某打算将这套房屋出售，并托同事张某进行对外推介销售，张某将该房屋推荐给了客户薛某。

在带看过程中，张某告知了薛某北向卧室不在产证面积之内。

2019年11月25日，薛某与于某在A中介公司的居间下签订《青岛市存量房买卖合同》，约定薛某购买于某所有的涉案房产，房屋建筑面积为58.18平米，房屋总价款为1188000元。

2020年5月，薛某住进了这套房子里。

但刚住进去没几个月，就发生了令薛某意想不到的事情。

2020年9月，XX区综合行政执法局向薛某出具限期整改通知书，该通知书载明涉案房产北向卧室为窗外平台搭建的违章建筑，要求拆除整改。

薛某无奈只能将违建卧室拆除。

薛某觉得自己上了当，向于某及A公司主张赔偿未果，遂将于某和A公司起诉至法院，要求：

1、依法判令于某、A公司立即向薛某返还购房款160630元；

2、诉讼费以及其它费用由于某、A公司承担。

案件一审：

一审法院认为，薛某与于某签订的《青岛市存量房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。

薛某在购买涉案房产时已对房屋内部结构、房屋是否存在违章搭建等情况进行了充分地了解，于某也已经履行了告知义务，且房屋产权证书等证据均已明确该房屋情况。

在此情况下，薛某仍愿意购买涉案房屋，故相应的风险应由其自行承担。

违章建筑部分被依法拆除，薛某要求于某、A公司承担其损失的请求不予支持。

综上，一审法院判决驳回了薛某的诉讼请求。

案件二审：

于某不服一审判决，提出上诉，事实与理由为：

一、A公司在无中介资质的情况从事房屋中介业务，在平台登记该争议房源为三室一厅，故意隐瞒事实真相，提供虚假信息，刻意隐瞒房产存在违建部分，把违建部分按正常有证房屋销售给薛某。

各被上诉人相互串通，隐瞒事实真相，导致薛某存在重大误解签署了争议房产买卖合同，诱导薛某比同类房屋高出20余万元的价款购买了争议房屋。

违建部分被相关部门强制拆除该房间，导致薛某家中不安全，不得不重新再次进行装修，且多次漏水，已严重影响了正常居住使用，故争议房屋违章建筑部分被拆除的损失应由各被上诉人承担。

二、一审法院判决加重了普通消费者的一般认知要求，而过分减轻了作为专业房产中介公司的提醒、告知、说明等责任，认定事实错误。

争议房屋违建部分的四面为原固定的墙体，且有单独的入户门，有窗户可采光，经于某装修后，表面看符合民用住宅的要求；于某系A公司的员工，二者存在利害关系，平台登记、出售时，刻意隐瞒了该违建事实真相，在与A公司业务员张某沟通中，该人明确表示在交易的过程未告知薛某北卧室违建事实(此处有录音证明)；而原审法院却认定薛某在购买涉案房产时已对房屋内部结构、房屋是否存在违章搭建等情况进行了充分的了解，被上诉人也履行了告知义务，该判决明显是加重了普通消费者的一般认知要求，违章建筑部分被拆除的损失不应由薛某全部承担。

于某答辩称，从始至终，于某从未口头以及书面承诺过北边露台房屋以单价或者总价的具体价格，出售的就是产权证上的建筑面积。

此房北边露台所建房屋明显跟其他卧室地面不平，高出其他卧室20公分左右，薛某当时看房的时候，也曾提出这个疑问，于某明确告诉薛某这个不在产证面积里面。

另外，没有一条法律规定，于某不能找之前认识的人帮其卖房子，没有任何法律规定，房地产相关人员不能买卖自己房子，请求维持一审原判，严格按照合同来履约。

A公司答辩称;

1.在整个交易过程中，作为中间方，已经明确表达此房产有加盖部分，在过程中完成了带客户看房，磋商合同，签订合同，和对方完成网签，贷款过户和交房验房一切手续，而且交房手续中明确写到所有权利和义务和风险在交房后，全部转交给对方，所签定合同都在公开透明和双方平等自愿的前提下进行的，都是双方真实意愿的表达。

在交房的以后我们服务截止。

这是事情的发生是在买方交房半年后才发生的。

所以应该由买方自行承担损失。

2.关于户型图，登记是三室的原因，某壳网所展示的是房产当时情况的描绘，而且上边有明确的风险提示，实际以房产证为主，只做参考，每一个户型图上边都有。

在后期，也配合了客户做房产证查验，在签定合同时候都是以房产证为主体。

整个交易过程都是合规合法的，并未向买方所说，刻意隐瞒欺诈等行为。

综上所述，请求维持一审判决。

二审中，薛某提交从某壳网打印件一份，证明：网页显示与涉案房屋同地段、交易时间相近、户型类似的房屋交易信息，用于证明争议房屋的交易价格远高于同地段同类房屋的交易价格。

二审法院院认为，薛某与于某在A公司的居间下于2019年11月25日签订的《青岛市存量房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。

涉案房屋交付薛某后，因房屋的北向房间系违章建筑，于2020年9月被青岛市市北区综合执法局依法予以拆除，现薛某要求于某返还该拆除房间的购房款，实质上是要求于某赔偿该违章房间的拆除损失。

于某主张，上述违章房间并不包含在合同约定房屋面积内，其在出售涉案房屋时并未收取该违章房间的价款，其不应返还部分购房款。

根据双方提交的证据及主张，本院认定如下：首先，虽然双方在合同中并未对违章房间的面积和单价进行约定，但案涉违章房间系单独一间房屋，且中介人员张某在向薛某提供的户型图也标明涉案房屋系三室一厅，该违章房间的现状及中介宣传足以影响薛某的价值判断及购房决策。

其次，涉案房屋系于某于2016年9月份或10月份购得，其在翻新后又出卖给薛某。

于某本人系从事房屋中介工作，对于房屋买卖过程中的有关注意事项较普通人应更清楚。

本案审理中，于某并未提交有效证据证明其本人或房屋中介人员张某在出售涉案房屋过程已明确告知薛某涉案房屋中有一间房屋系违章建筑，结合于某与张某曾经是同事关系的事实，其二人未如实告知的行为有违诚信原则。

违章建筑是指违反法律和政策的规定，由公民或法人擅自建造的建筑物及构筑物，通常表现为擅自搭建的棚房、摊位、简易楼宇等。

违章建筑的存在，既影响城市对外形象、浪费公共资源，又危害社会公平正义，也会引发安全事故。

本案中，于某翻新涉案房屋后再行出售的行为，实质上是一种将该违章建筑出售牟利的行为，在当前行政部门正在开展的拆除违章建筑执法行动的背景下，其该行为既违反相关法律、法规规定，也不应被倡导，更不应因此牟取不当利益。

再次，二审中薛某提交某壳网打印显示，与涉案房屋同地段、交易时间相近、户型类似的房屋交易价格在每平方米18000元以下。

于某及A公司虽对薛某的上述主张不予认可，但并未提交有效证据证明该打印件系虚假的，故本院对薛某提交的该打印件予以采信。

薛某所购买的涉案房屋的单价每平方米超过20000元，明显超出周围房价，该高出部分房价应系违章房间的对价。

综上，于某应向薛某承担赔偿责任。

鉴于薛某在购买涉案房屋过程存在不审慎及贪图便宜的情形，其也具有一定过错，根据涉案房屋的交易价格和薛某提交的打印件及二手房市场交易行情，本院酌情判令于某赔偿薛某5万元为宜，对于薛某主张的超出赔偿数额，本院不予支持。

因涉案房屋的出卖价款系由于某收取，本院对薛某要求A公司返还购房款的请求不予支持。

综上所述，二审法院判决如下：

一、撤销一审民事判决；

二、被上诉人于某于本判决生效之日起10内向上诉人薛某支付赔偿款5万元；

三、驳回上诉人薛某的其他诉讼请求。

律师说法：

上海企服快车周宇龙律师表示，根据法律规定，合同当事人在签订合同时负有通知义务，应将对合同相对方利益有重大影响的事项告知对方，否则对方可以重大误解等理由主张解除合同，或主张因未履行通知义务给合同相对方造成的损失。

本案中，卖方故意隐瞒房屋部分为违建的事实，给买方造成了损失，需要承担赔偿责任。

文案：曹凯

编辑：周志坚

审核：李雨新

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