房产买卖纠纷——卖家过户时“坐地加价”，法院判决违约

合同当事人应遵循诚信原则，全面履行合同义务，合同存在瑕疵或不当不代表合同当然无效，也不是合同当事人恶意违约的理由。

案情介绍：

2020年9月12日，李四为了给儿子购买学区房获得入学名额，和张三达成了房屋买卖意向。

为了做低房屋交易价格，张三与李四签署了两份合同。

第一份是《房地产买卖合同》，约定张三（甲方）将其所有的房屋（以下简称“系争房屋”）卖给李四（乙方），房屋总价款为350万，第一期定金于2020年9月12日前支付5万元，第二期定金于2020年9月17日前支付25万元，第三期款项于过户前支付273万元，尾款交房当日支付。

甲乙双方同意网签完成后当日办理资金监管手续，乙方同意在2020年12月10日前但不晚于过户当日将第三期款273万元转入资金监管公司指定账户。

双方还约定了违约条款。

第二份合同是《装修、设备转让协议》，张三（甲方）和李四（乙方）约定，鉴于《房地产买卖合同》约定的房屋价款为350万元，不包含随同转让的装修、设备价格。

现经双方协商确定乙方应另行支付的装修、设备款为125万元，该笔款项分2期支付，具体付款方式：

上述合同签订后，李四按约支付了200万元。

后李四多次表示款项已到位，要求办理过户，但张三以过年等为由没有积极回应，后来索性退了群。

经过李四及中介多次沟通，2021年3月13日，中介、李四和张三前往交易中心现场办理过户，张三提出要加价25万元，双方未谈拢。

李四遂向法院提起诉讼，要求：

1、判令张三配合办理将系争房屋过户登记至李四名下的手续；

2、判令张三将系争房屋交付给李四；

3、判令张三支付逾期过户违约金（以350万元为本金自2021年1月25日起至实际过户之日止按日万分之五标准计算）；

4、判令张三支付律师费57,400元；

5、判令张三支付租金损失自2021年2月10日起至2021年7月31日止,按每月3,500元为标准计算；

6、判令张三支付交易服务费19,900元；

7、判令张三支付保函费用1,000元。

张三辩称，不同意李四的诉讼请求。

双方约定的过户时间是2021年6月11日，张三对于过户交房并无异议，但认为应重新签订网签协议，将房屋总价约定为真实交易价格475万元。

张三无任何违约行为，李四却未按约支付第三期款项，显然属于违约。

基于上述情况，反诉原告张三提出反诉诉讼请求：

1、判令解除双方之间的买卖合同关系；

2、判令李四支付按每月1万元标准计算的自2020年12月10日起至2021年5月11日止的逾期付款违约金5万元以及以273万元为本金按日万分之五为标准计算的自2021年5月11日起至2021年6月11日止的逾期付款违约金。

法院审理：

法院经审理认为，张三与李四就系争房屋买卖签订的相关合同、协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。

张三现提出李四未按约支付第三期房款构成违约主张解除合同，但从微信聊天记录以及银行账户明细来看，2021年1月25日李四已通知张三准备好了三期房款，但张三却未按约履行积极配合李四设立资金监管账户的要求，因此三期房款至今未予支付的责任不在李四。

从微信聊天记录和证人证言可以看出，系争房屋无法顺利过户交房的原因在张三而非李四。

张三要求解除双方买卖合同关系的诉讼请求法院不予支持。

李四主张张三配合过户和交房符合合同和法律依据，本院予以支持。

因合同未按约履行的责任在张三，故李四主张其承担相应的违约责任，具有合同依据。

关于逾期过户违约金，李四主张于2021年1月25日起计算，但从双方合同约定内容来看，第三期房款应在过户前支付并未约定三期房款支付当日张三需配合过户，从合同条款来看张三最后过户日期为2021年6月11日，因此逾期过户违约金应从次日开始起算，违约金标准本院根据合同履行情况、原告损失等酌情调整为日万分之二。

关于逾期交房的租金损失，根据合同约定在除尾款之外的其他款项支付后7日内腾房，从现有证据来看，2021年1月25日第三期款项已经具备支付条件，李四主张从2021年2月10日起算损失符合合同约定，本院予以支持，根据李四提供的租赁合同和支付凭证，本院确认每月租金损失为3,500元。

关于律师费、服务费、保函费，其中律师费、服务费具有合同依据，本院予以支持，其中律师费本院根据合同履行情况、案件难易程度酌情调整为45,000元，另保函费因缺乏合同依据，本院不予支持。

关于张三提出的逾期付款违约金，本院根据合同履行情况，损失大小酌情调整为14,000元。

最终法院判决：

一、被告（反诉原告）张三应于本判决生效之日起十日内配合原告（反诉被告）李四办理将系争房屋过户登记至原告（反诉被告）李四名下的手续；

二、被告（反诉原告）张三应于本判决生效之日起十日内将系争房屋交付至原告（反诉被告）李四；

三、被告（反诉原告）张三应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李四以350万元为基数按日万分之二为标准计算的自2021年6月12日起至上述房屋实际过户之日止的违约金；

四、被告（反诉原告）张三应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李四自2021年2月10日起至2021年7月31日止按每月3,500元为标准计算的租金损失；

五、被告（反诉原告）张三应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李四律师费45,000元、服务费19,900元；

六、原告（反诉被告）李四应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）张三房价款275万元；

七、原告（反诉被告）李四应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）张三逾期付款违约金14,000元；

八、驳回原告（反诉被告）李四的其余本诉诉讼请求；

九、驳回被告（反诉原告）张三的其余反诉诉讼请求。

律师说法：

本案中合同当事人为了少交税款，签署了两份合同，而其中的卖家借此机会意图涨价，却不料最终搬起石头砸了自己的脚。

上海企服快车周宇龙律师表示，合同当事人应遵循诚信原则，全面履行合同义务，合同存在瑕疵或不当不代表合同当然无效，也不是合同当事人恶意违约的理由。

文案：曹 凯

编辑：周志坚

审核：李雨新

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