房屋买卖合同纠纷违约赔偿的主张较为专业，除了要根据合同的违约条款主张赔偿责任外，还要考虑实际损失情况、公平性等问题。

案情介绍：

张三有一套房要出售，经中介推荐，张三与李四达成了购买意向。

2021年8月26日，李四作为乙方，张三作为甲方，双方签订《房地产居间合同》一份，约定乙方向甲方购买其位于上海市XX区XX路XX弄XX号XX室房屋（系争房屋）。

定金10万元，上海市房地产买卖合同签订后，再增加40万元定金，适用定金罚则，房价款为278万元。

双方还约定于2021年12月1日签订上海市房地产买卖合同，并于2022年1月1日办理过户手续。

当日，李四支付张三定金10万元。

2021年9月3日，李四与张三签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定李四向张三购买上述房产，面积81.88平方米，房价款为221万元。

双方应于2022年1月30日共同向交易中心申请过户。

当日，二人还签订《装修及搬迁补偿协议书》一份，约定如下：

1、甲乙双方约定上述房地产转让价款为278万元（注：涉及本交易所应当缴纳的各项税费由乙方承担），该转让价格与买卖合同所约定的转让价格221万元之间的差额部分作为乙方对甲方的房屋装修及搬迁补偿款。

乙方应于房产交易过户前另行向甲方一次性支付该房屋装修及搬迁补偿款计57万元。

甲方收到所有房屋款项后应向乙方出具收款凭证。

……

4、在该房地产交易中，若最终因甲方原因导致该房地产不能交易的，甲方应退还该装修及搬迁补偿款，同时甲方除承担买卖合同约定的违约责任外还须支付该装修及搬迁补偿款总额20％的违约金给乙方；若最终因乙方原因导致该房地产不能交易的，乙方除承担买卖合同约定的违约责任外还须支付该装修及搬迁补偿款总额20％的违约金给甲方。

李四于2021年8月28日支付张三定金15万元、于2021年9月3日支付定金25万元。

后李四搬入系争房屋内居住。

2021年10月28日，系争房屋被某区人民法院正式查封，期限至2024年10月28日。

由于房屋被查封无法办理过户等手续，李四和中介多方联系张三未果，李四遂将张三起诉至法院，要求：

1、判令解除原被告签订的《房地产居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、《装修及搬迁补偿协议书》；

2、判令被告张三归还原告李四购房款50万元；

3、判令被告张三根据定金罚则支付原告李四赔偿款50万元；

4、判令被告张三支付原告李四装修及搬迁补偿款11.4万元；

5、诉讼费由被告张三承担。

法庭审理：

根据查明的事实，法院认为，原被告就涉案房屋签订的合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，当事人理应恪守。

本案中，因系争房屋被其他法院查封，导致双方之间的买卖合同无法履行，原告的合同目的无法实现，被告构成根本违约。

根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

故原告有权解除双方之间的买卖合同并要求被告承担违约责任。

因双方就定金进行了约定，故原告要求按定金罚则主张被告双倍返还定金，合法有据，予以支持。

关于装修及搬迁补偿协议书约定的装修及搬迁补偿款，原告并未向被告支付该笔款项。

原告诉请主张的装修及搬迁补偿款亦属于合同解除违约金，此与定金的性质相同，因原告主张的双倍返还定金足以弥补其损失，故原告再主张该笔款项，不予支持。

针对原告表示同意在本案判决生效后搬离涉案房屋，为避免诉累，本院一并处理。

被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃了答辩及举证质证的权利，法律后果自负。

最终法院判决：

一、原告李四与被告张三签订的《房地产居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、《装修及搬迁补偿协议书》解除；

二、被告张三应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告李四购房定金100万元；

三、原告李四应于本判决生效之日起三十日内自上海市XX区XX路XX弄XX号XX室房屋内腾退；

四、原告李四的其余诉讼请求不予支持。

律师说法：

本案中，张三和李四将房屋总价款278万元拆分成了221万元房屋价款和57万元装修补偿款两部分，但定金50万元是根据房屋总价款278万元设定的，其金额已经包含了57万元装修补偿款约定的20%违约金，所以法院并未支持李四这部分违约金的请求。

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遇到这类问题可以向专业律师咨询，以便更好地保障自身权益。

文案：曹 凯

编辑：周志坚

审核：李雨新

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