违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章签订租赁合同，约定将经鉴定机构鉴定存在严重结构隐患、有可能造成重大安全事故的危房出租用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定租赁合同无效。

【基本案情】

W酒店经营范围为宾馆服务。

2011年7月27日，W酒店通过公开招标的方式中标获得租赁某物资供应站所有的XX路X号办公大楼的权利，并向物资供应站出具《承诺书》，承诺中标以后严格按照加固设计单位和省建设工程安全质量监督管理局等权威部门出具的加固改造方案，对XX路X号办公大楼进行科学、安全的加固，并在取得具有法律效力的书面文件后，再使用该大楼。

同年8月29日，W酒店与物资供应站签订《租赁合同》，约定：物资供应站将XX路X号办公大楼出租给W酒店，用于经营商务宾馆。

租赁期限为十五年，自2011年9月1日起至2026年8月31日止。

除约定租金和其他费用标准、支付方式、违约赔偿责任外，还在第五条特别约定：

1.租赁物经有关部门鉴定为危楼，需加固后方能使用。

W酒店对租赁物的前述问题及瑕疵已充分了解。

W酒店承诺对租赁物进行加固，确保租赁物达到商业房产使用标准，W酒店承担全部费用。

2.加固工程方案的报批、建设、验收均由W酒店负责，物资供应站根据需要提供协助。

3.W酒店如未经加固合格即擅自使用租赁物，应承担全部责任。

合同签订后，物资供应站依照约定交付了租赁房屋。

W酒店向物资供应站给付20万元履约保证金，1000万元投标保证金。

中标后物质供应站退还了800万元投标保证金。

2011年10月26日，W酒店与加固设计单位签订加固改造工程《协议书》，将租赁的办公楼发包给加固设计单位加固改造，改造范围为主要承重柱、墙、梁板结构加固，新增墙体全部内粉刷等。

开工时间2011年10月26日，竣工时间2012年1月26日。

2012年1月3日，在加固施工过程中，案涉建筑物大部分垮塌。

W酒店遂向法院提出诉请：

一、确认其与物资供应站于2011年8月29日签订的《租赁合同》无效；

二、物资供应站返还其保证金220万元；

三、物资供应站赔偿其各项经济损失共计281万元。

物资供应站提出反诉诉请：判令W酒店承担侵权责任，赔偿其418.7万元。

【法院审理】

庭审中法院查明，省建筑设计行业安全生产监督管理站曾于2007年6月18日出具《房屋安全鉴定意见》，鉴定结果和建议是：

1.该大楼主要结构受力构件设计与施工均不能满足现行国家设计和施工规范的要求，其强度不能满足上部结构承载力的要求，存在较严重的结构隐患。

2.该大楼未进行抗震设计，没有抗震构造措施，不符合《建筑抗震设计规范》的要求。

3.根据《危险房屋鉴定标准》，该大楼按房屋危险性等级划分，属D级危房，应予以拆除。

4.建议：

（1）应立即对大楼进行减载，减少结构上的荷载。

（2）对有问题的结构构件进行加固处理。

（3）目前，应对大楼加强观察，并应采取措施，确保大楼安全过渡至拆除。

如发现有异常现象，应立即撤出大楼的全部人员，并向有关部门报告。

（4）建议尽快拆除全部结构。

法院经审理认为：

1.根据《房屋安全鉴定意见》，案涉《租赁合同》签订前，该合同项下的房屋即案涉房屋业经有权鉴定机构鉴定，被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的D级危房。

根据《危险房屋鉴定标准》第6.1条规定，房屋危险性鉴定属D级危房的，系指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。

尽管《危险房屋鉴定标准》第7.0.5条规定，对评定为局部危房或整幢危房的房屋可按下列方式进行处理：

1.观察使用；

2.处理使用；

3.停止使用；

4.整体拆除；

5.按相关规定处理。

但本案中，有权鉴定机构已经明确案涉房屋应予拆除，并建议尽快拆除该危房的全部结构。

因此，案涉危房并不具有可在加固后继续使用的情形。

《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。

《商品房屋租赁管理办法》虽在效力等级上属部门规章，但是，该办法第六条规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。

结合本案事实，在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。

从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对本案情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。

故依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款关于违背公序良俗的民事法律行为无效的规定，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项关于损害社会公共利益的合同无效的规定，确认《租赁合同》无效。

2.关于案涉房屋倒塌后物资供应站支付给他人的补偿费用问题，因物资供应站应对《租赁合同》的无效承担主要责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，上述费用应由物资供应站自行承担。

因W酒店对于《租赁合同》无效亦有过错，故对W酒店的损失依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，亦应由其自行承担。

W酒店向物资供应站支付的220万元保证金，因《租赁合同》系无效合同，物资供应站基于该合同取得的该款项依法应当退还给W酒店。

综上，法院判决确认W酒店与物资供应站签订的《租赁合同》无效；物资供应站向W酒店返还保证金220万元；驳回W酒店的其他诉讼请求；驳回物资供应站的诉讼请求。

【律师说法】

违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章签订租赁合同，约定将经鉴定机构鉴定存在严重结构隐患、有可能造成重大安全事故的危房出租用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定租赁合同无效，按照合同双方的过错大小确定各自应当承担的法律责任。

上海企服快车周宇龙律师团队提醒房屋承租人：在考察目标房屋状态和房屋产权信息时，应更全面、准确、细致，尽量实地考察，多方打听了解目标房屋情况，不可为了追求经济利益，贪图一时便宜，忽视目标房屋的危险因素，日后酿成大错，得不偿失。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》

第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的企服快车应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

法律另有规定的，依照其规定。

文案：李雨新

编辑：丁金金

审核：曹 凯