房地产市场的蓬勃发展和土地拍卖价格的不断上涨引起了许多企业对其土地使用权的高度关注。部分企业在生产经营规模扩大时会将其土地使用权抵押给银行以获得流动资金，土地使用权的评估价值对企业获得的银行授信额度影响较大。接下来，我们来看看辉哥的一个案例。

案例背景

2019年10月，惠珍生物公司拟以土地使用权抵押向银行申请1，200万元一年期流动资金贷款。2019年11月，苏州惠珍房地产咨询有限公司对该土地进行了评估，并出具了土地评估报告。根据土地评估报告，惠珍生物公司根据评估值调整了土地原值，并分别增加无形资产和资本公积1000万元。

增资

2020年4月，惠珍生物公司股东会决定增加注册资本4200万元，其中股东以现金出资2000万元，资本公积增加2200万元。资本公积金2200万元，包括公司因评估值增加土地账面价值形成的资本公积金1000万元。

随后，惠珍生物公司聘请券商辅导，力争两年内完成ipo。但是这件事被有丰富实践经验的审计人员小顾关注到了。小顾建议，这件事先处理掉，再申报上市。

辉哥的解读

【准则】根据企业会计准则：“企业的各项资产，应当按照取得时的实际成本计量。此后，各项财产发生减值的，应当按照本制度的规定计提相应的减值准备。除法律、行政法规和国家统一的会计制度另有规定外，企业不得自行调整其账面价值”。

【辉哥建议】发行人将土地评估账面价值调整为资本公积转增股本，并将土地评估增值部分作为重大会计差错追溯调整计入其他应收股东款项。

历年来，上市公司估值和解的案例很多，如国企改制、投资并购、抵押贷款等。企业虚增资产和权益有主观动机，也有因不熟悉会计准则而进行会计处理的非主观因素。因此，熟悉会计准则，误触红线，真实反映企业真实情况就显得尤为重要。评估只是暂时的，其实际收益只有在企业处置资产时才能体现。随意调账是不可取的。