“央行政策至今没有放松,但今年以来,商业银行开发贷政策一直相对宽松,实际资金投放也有所增加。”昨日,华南某银行人士对记者表示。

在银行开发贷投放悄然增加的同时,房企也在谋求融资渠道多元化。今年上半年,多家上市房企就通过发债、四大国有资产管理公司、有限合伙基金等渠道融资,对银行开发贷的依赖性已经明显下降。

开发贷投放持续松动

“今年开发贷一直都比较好拿钱,只要‘四证’齐全,银行一般都会给钱,因为到了这个阶段,开发商马上就能回笼资金,贷款风险相对比较小。”上述华南银行人士对说。

据媒体近日报道,商业银行如今可以自由调节开发贷总量,而根据此前规定,商业银行开发贷不能超过贷款余额的10%。尽管这一说法随即被央行否认,许多银行业人士也否认存在10%的“红线”,但仍引发市场关注。

上述华南银行人士表示,各家银行政策不是最近才出现松动,今年年初以来,开发贷投放就一直有所增加。

央行贷款投向报告显示,今年上半年,全国房产开发贷款余额4.04万亿元,同比增长23.7%,增速比上季末高5.4个百分点。地产开发贷款余额1.16万亿元。两者共计5.2万亿元,比去年底增加近6000亿元,已经达到去年全年新增规模的75%左右。

深圳一股份制银行人士也对本报称,截至目前,今年开发贷投放确实略有增加,主要有两方面的原因:

一是受同业业务压缩影响,银行通过表内进行的开发贷增加;

二是在风险聚集的情况下,银行采取区别对待策略,加大了对大型开发商的资金投放。

上述华南银行人士则表示,国有大行目前仍然谨慎,而股份制银行和中小银行则相对宽松。从今年的情况来看,股份制银行是开发贷最主要的资金来源,一些城商行受地方政府影响,也会增加开发贷力度。

半年报信息显示,今年上半年,15家上市银行房地产行业新增贷款达到2280亿元,其中超过1440亿元来自股份制银行和城商行,占比超过60%。

对于未来走向,北京某股份制银行中高层人士对表示,央行虽然至今还没正式“松口”,但上个月的房贷刺激政策出来后,对房地产行业是一个利好,银行的政策多少会比以前要松一些,开发贷投放力度也会进一步增加。

他 提到的房贷刺激政策,指的是央行、银监会9月30日发布通知,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房, 执行首套房贷款政策。通知还要求银行业金融机构支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房,积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资 需求。

“我们仔细研读了文件,并且认为,对非上市类民企有较大的利好。”有杭州房地产类上市公司财务负责人对本报表示,开发贷的松绑,最大的利好集中在非上市民企这个层面。

小开发商仍旧难熬

尽管开发贷投放确实在持续松动,但上述深圳股份制银行人士对本报称:“具体项目也要区别对待。大型开发商拿钱是相对比较容易了,但中小开发商贷款还是很困难。”

本报记者获得的一份杭州房地产市场联合调研纪要显示,银行其实比较担心外来开发商,“一个是他们降起价来没有节操,二是很可能卖个盘就跑了,扰乱市场”,但对于本地知名的开发商,“因为一直有合作,目前还是比较支持的。”

在实际操作层面中,龙头开发商想拿开发贷更不难。“银行手头会有一份名单,资质比较好、销售排名比较靠前的,想拿到开发贷就较为容易。”有大型开发商人士对本报称。

但对小型开发商来说,也许很难在第一时间“解渴”。“还是很难,今年整个杭州即使信托产品都发行得比较少,这和上半年整个市场面不好有关系。”有杭州本地小型开发商对本报表示,他们到现在为止,一共只开发了3个项目,所以跟银行合作一直“不算十分顺畅”。

“信托的成本在15%~18%之间,基金的成本在18%以上。”有业内人士对本报称,还有不少小开发商直接去找民间融资,成本就在20%以上了。跟这些相比,肯定是开发贷的成本来得低。

公开数据显示,2014年以来,市场发行的20款房地产资管类产品中,超过一半投向三、四线城市,并且融资方都为中小房企,中小房企融资难的问题,一直都普遍存在。

“融资成本达到15%以上,现在这个行情,项目基本上就是亏本在卖了。”上述业内人士称,对开发商来说,开发贷松绑、房贷、限购的逐步放松,都是“春天来了”的信号,加上此次执行层面在区域银行,总算是有了盼头。

开发贷依赖性下降

不过,随着融资渠道的多元化,债权转让、有限合伙基金、发债等方式,也已成为房企重要的融资渠道。在资金来源中,银行开发贷虽仍然占据最重要的地位,但房企对其的依赖性已经有所下降。

据克而瑞研究中心监测,今年前8个月,全国102家重点房企融资总额同比下降18.93%,环比则大幅下降43.13%。但海外融资却大幅增加,前8个月,国内房地产企业在海外市场上发行了总计524亿美元的债券。

此外,不少房企也在寻求通过境内发债、有限合伙基金输血融资。9月26日,荣盛发展股东大会通过决议,计划发行中期票据融资49亿元。而在此前,其子公司南京华欧舜都置业、荣盛实业、荣盛新地标已经通过有限合伙基金、信托等融资44亿元。截至目前,荣盛发展今年非银行渠道融资计划已超过90亿元。

而通过债权转让向房企融资,甚至已经成为四大国有资产管理公司新的利润增长点。公开信息显示,自2013年11月以来,云南城投自身融资及为子公司担保共计达到155亿元左右,而其中就有40亿元来自华融、企服快车、长城三大国有资产管理公司,占比约为27%。

除此之外,有限合伙基金亦是云南城投一大资金来源。今年年初,该公司向彩云之南城镇化基金融资,截至6月底,已经实际取得首期投资资金48.5亿元。加上上述债权转让融资,已经接近其最近一年融资总额的60%。

云南城投并非唯一的案例。公开信息显示,今年以来,金科股份、大名城、华夏幸福等多家房企都曾通过四大国有资产管理公司融资。其中,华夏幸福融资额已也达到15亿元。

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