房屋买卖过程中，如遇卖家突然提升房价，因提升房价属于新要约，买家需作出承诺，才是对原合同的变更。

若双方不能达成合意，卖家执意涨价，卖家即有预期违约的征兆，买家可通过诉讼的方式维护自身合法权益，但在主张房屋溢价款时，不能仅依据买房涨价的新要约主张，需提供房屋评估报告等证据。

【基本案情】

2021年8月8日，丰女士与秦先生及中介公司签订编号xx的《房地产买卖合同》及其补充协议，约定：

秦先生将其名下的位于D市Z区房屋（以下简称“涉案房屋”）出卖给丰女士，房屋价款95.5万元，其中定金2万元、首付款33.5万元由三方将该款项存入居间方指定银行作资金监管；买方须向居间方支付服务费4000元，该服务费于合同签订当日交付居间方。

如卖方未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方。

合同签订后，丰女士分别向中介公司支付了服务费4000元、贷款服务费2000元、定金2万元。

丰女士和秦先生还共同到交通银行办理了资金监管。

在丰女士丈夫王先生与秦先生的通话中，秦先生以案涉房屋售价过低为由，提议双方将房屋价款变更为102万或103万，但双方最终未能达成一致，秦先生明确“咱俩差在7万块钱左右”、“有两种解决方式，大哥，第一个你给我点钱咱俩成交，第二种我违约，完事，咱俩商量不成我违约呗，法律让我赔的钱我认”、“那你去告我吧，我认了”。

丰女士遂起诉到法院，要求：

1.解除丰女士、秦先生及中介公司签订的《房地产买卖合同》及其补充协议；

2.秦先生双倍返还丰女士购房定金4万元（其中2万元由中介公司代为保管）；

3.秦先生赔偿丰女士房屋溢价款7万元；

4.秦先生赔偿丰女士经济损失（代理服务费）0.4万元。

被告秦先生无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

【法院审理】

法院认为，原告丰女士与被告秦先生及第三人中介公司签订编号xx的《房地产买卖合同》及其补充协议系三方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，三方之间的房屋买卖合同及居间合同法律关系依法成立，当属合法有效，各方均应严格依照合同约定履行义务。

现原告已履行了约定的义务，但在履行期限届满前，被告企服快车明确表示将违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（二）项“在履行期限届满之前，当事人企服快车明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，原告有权依法解除编号xx的《房地产买卖合同》及其补充协议，并根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条及《房地产买卖合同》约定，要求被告双倍返还定金，故对于原告提出的“被告双倍返还原告购房定金4万元（其中2万元由第三人代为保管）”的诉讼请求，予以支持。

对于原告提出的要求“被告赔偿原告经济损失（代理服务费）0.4万元”的诉讼请求，因该经济损失系因被告违约导致，故根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条之规定，对原告该项诉请，亦予以支持。

对于原告提出的要求“被告赔偿原告房屋溢价款7万元”的诉讼请求，原告该项主张的理由系被告在与原告丈夫王先生的通话中，被告以案涉房屋售价过低为由，提议双方将房屋价款变更为102万元或103万元，由此与《房地产买卖合同》约定的价款差额为6.5万元至7.5万元，故提出该项主张。

对此，法院认为，被告提出将房屋价款变更为102万或103万的意思表示系新要约，原告对该要约未予承诺，双方之间未形成新的合同关系，被告提出的新要约即失去法律效力。

原告主张的该笔款项性质系房屋溢价款，其应举证证明案涉房屋存在溢价的情形，诸如在双方交易期间案涉房屋的实际价值为102万元或103万元，亦或同地段同类型同面积的房屋价值为102万元或103万元等。

但原告对此并未举证证明。

且原告在庭审中对于当时案涉房屋的实际价值也未申请通过司法鉴定的方式进行确认，仅凭被告在录音证据中的陈述不能证明案涉房屋当时的实际价值以及房屋存在溢价的事实。

因原告举证不能，应承担相应的不利后果，故对于原告该项诉讼请求，不予支持。

【判决结果】

法院最终判决：

一、解除原告丰女士、被告秦先生及中介公司于2020年8月8日签订的编号xx的《房地产买卖合同》及其补充协议；

二、被告秦先生于判决生效之日起十日内返还原告丰女士购房定金4万元，其中2万元由第三人中介公司代为返还；

三、被告秦先生于判决生效之日起十日内返还原告丰女士经济损失4000元；

若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、驳回原告丰女士的其他诉讼请求。

【律师说法】

房屋买卖纠纷一般会涉及大额交易，而且履行期限较长，不免会出现卖家或买家反悔的情况。

上海企服快车周宇龙律师提醒买房人，房屋买卖过程中，遇到卖家突然提升房价的情况时，因提升房价属于新要约，买家需作出承诺，才属于对原合同的变更，若双方不能达成合意，卖家执意涨价，即代表卖家有预期违约的征兆，买家可通过诉讼的方式维护自身合法权益，但在主张房屋溢价款时，不能仅依据买房涨价的新要约主张，需提供房屋评估报告等证据。

文案：李雨新

编辑：丁金金

审核：曹凯

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