房产买卖纠纷：房屋方位布局左右相反，两份判决截然不同

当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，客观目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断。

主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意。

当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定，则该特定主观目的客观化，即属于《民法典》第五百六十三条第一款第四项的规制范围，发生争议时，购房者可以合同目的不能实现为由要求解除合同。

【基本案情】

2014年2月7日，小蓝与甲公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：

由于在签订《商品房买卖合同》时，该房尚在施工建设，属于期房，小蓝只能通过甲公司面向社会公开发布的广告宣传及甲公司的销售人员来了解所购商品房的房间布局、方位等情况。

签约当时，鉴于小蓝对房间布局及具体方位的明确要求，甲公司承诺案涉房产的具体房间方位为：

同时将双方约定的房间布局与方位平面图作为合同附件并加盖公章予以确认。

2015年7月初，小蓝应甲公司通知前去验房，在验房过程中，小蓝发现所购房产的实际房间布局与双方合同约定的完全不一致：

随后，小蓝多次与甲公司进行交涉沟通，但由于甲公司一直回避，小蓝遂诉至法院，请求判令：

【一审审理】

庭审中，针对小蓝提出的左右方位问题，甲公司认为不影响房屋的价值，不影响小蓝使用房屋，但是小蓝既然提出异议，甲公司秉承为每一个客户周到服务的宗旨，若小蓝坚持退房，甲公司表示同意，但因不存在违约行为，不应向小蓝支付损失；若小蓝不退房，甲公司同意向小蓝作出一定补偿。

一审法院认为：小蓝要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，该理由不能成立。

就一般大众而言，购买商品房的目的分为居住、投资、孩子就学等，小蓝对案涉房屋的质量、面积、小区配套设施等均未提出异议。

显然，甲公司实际交付的房屋并不影响投资、就学等合同目的。

对于日常居住，房间布局是否合理、朝阳房间的数量、光照时间等影响居住质量的因素为购房人首要考虑之问题，现本案甲公司实际向小蓝交付房屋的格局、朝阳房间数量、阳台进深等与房型图、合同附件图一致，仅存在方向的反差，并不影响小蓝的居住目的，且住宅楼每层两侧的房屋布局呈轴对称方向亦为一般常规，小蓝仅以甲公司实际交付的房屋布局方位与合同及房型图不一致，主张甲公司构成根本违约，缺乏事实与法律基础。

故一审法院判决：甲公司补偿小蓝10000元；驳回小蓝的诉讼请求。

小蓝不服一审判决，提起上诉。

【终审结果】

二审法院认为：

（一）案涉房屋内部布局左右相反导致小蓝合同目的不能实现，其有权解除购房合同。

1.合同目的包括客观目的和主观目的。

客观目的即典型交易目的，当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等，客观目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断。

主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意。

一般而言，《合同法》第九十四条第一款第四项中的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础，则该特定的主观目的客观化，属于《合同法》第九十四条的规制范围。

2.本案中，双方当事人对于房屋的内部左右布局约定明确。

从现有证据来看，无论是甲公司的宣传图片还是购房合同附件中的房屋平面图，均明确了房屋进门后的左右布局。

甲公司在购房合同附件中的房屋平面图加盖合同专用章，该附件并未提醒购房者，实际交付房屋的内部左右布局可能与平面图相反。

甲公司辩称其工作人员在销售房屋时曾明确告知，但并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。

3.小蓝对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。

房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。

由于甲公司并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使小蓝购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，小蓝要求解除合同于法有据，法院予以确认。

（二）案涉合同解除，小蓝并未实际取得案涉房屋，甲公司应返还购房款630000元。

小蓝曾于2015年7月16日向甲公司发出律师函，告知甲公司构成根本违约，要求其拿出解决方案，但未明确解除合同，故法院确认案涉购房合同的解除时间为一审期间起诉状副本送达甲公司之日。

根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

由于小蓝并未实际取得案涉房屋，甲公司应返还购房款630000元，同时，小蓝放弃对违约金部分的主张，系对自身权利的自由处分，法院照准。

最终法院判决：撤销一审判决；解除小蓝与甲公司2014年2月7日签订的《商品房买卖合同》；甲公司返还小蓝购房款630000元。

【律师寄语】

当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定，则该特定主观目的客观化，属于《民法典》第五百六十三条第一款第四项的规制范围。

如开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反，且无法调换，购房者可以合同目的不能实现为由要求解除合同。

上海企服快车周宇龙律师团队提醒购房者：购房时，通过合同的方式，把特定主观目的（如：

遇到此类争议较大的房屋纠纷时，建议购房者聘请专业律师处理，以免落入开发商“圈套”，致使自身权益遭受损害。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人企服快车明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人企服快车迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人企服快车迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

文案：李雨新

编辑：丁金金

审核：曹 凯

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